事前にご確認ください
本記事はこちらの続きです。
事前に以下の記事もご確認いただけるとより理解が深まりますので、是非一読ください！
この記事を読めばこんなメリットが！
今回は変動金利の条項を解説！
今回解説するのはこちら！
③に記載されている規定です。
前回解説したのとは比較にならないくらい、読みたくないですよね。
ぶっちゃけ住宅ローンの担当者も、この項目は面倒なのでほとんど説明することはありません。
おそらく大半のケースで「お時間があるときに確認しておいてくださいね～」と言われて説明が終了しているのではないでしょうか？
そして後から確認することなどなく、二度と目にすることはない・・・
そうですね？
お任せください。
この記事を最後まで見ていただければ重要項目は抑えられるようにします。
規定とは？
まずはそもそも規定とは何か？
規定とは「物事を一定の形に定めること。また、その定めた内容。きまり」「法令の条文として定めること。また、法令の個々の条文」という意味です。
つまり今回のケースでは【住宅ローンについて定めた内容、きまり】となります。
このきまりを正しく理解していなければ、知らず知らずのうちに規定違反をしてしまい、住宅ローンの即時全額返済を求められる・・・なんてこともあるかもしれません。
もちろんその場合は規定をしっかり確認せずに印鑑を押し、後程の確認も怠った皆さんが悪く、法的に対抗することはかなり困難です。
面倒とは思いますが、自分を守るためにもぜひ内容をしっかりと理解してローン利用を行いましょう！
① 変動金利 ( 借入利率の変更 / 借入利率の見直し及び変更日 ）
変動金利については記載が多いので分割します。
こちらは以下の記載についてです。
詳細は上をご覧ください。
内容についての翻訳は以下の通りです。
１.借入利率の変更
①住宅ローンの金利は金融機関が定める【基準金利】を基準とし、基準金利の変動に合わせて上下します。
②金融情勢の変化やその他の理由により【基準金利】が廃止となった場合は、金融機関の判断で一般に合理的な利率を【基準金利】とします。
【基準金利】を定める指針をプライムレートとよびます。
以下がプライムレートの説明を載せますが、ぶっちゃけそこまで知らなくても大丈夫です(笑)
プライムレートとは、銀行が優良企業に対して融資を行う際の優遇金利のことを言い、このプライムレートの変動に影響を与えているのが、日本銀行が決める政策金利です。
日本銀行は、輸出入の状況、工作機械受注の動向や在庫状況、企業の設備投資額など、日本全体の景気動向を見ながら政策金利を決めています。
住宅ローンの変動動向は、日本銀行の政策金利によって決まるため、景気が良くなると金利は上がり、後退すると下がります
住宅ローンの変動金利は世の中の様々な情勢によって上下している(変動している)と考えてもらえば大丈夫です。
将来的に金利が上がる、下がるという考えは色々ありますが、過去のデータから見ても明日いきなり1％上昇するなどといった大きな動きは考えずらく、あったとしても０．０1％上下するなど微小な動きかと考えます。
なので、極端にニュースなどの情報を鵜呑みにせずしっかりと情報を精査しましょうね！
2.借入利率の見直し及び変更日
①変動金利の見直しは年2回(4月と10月)行います。
②金利が変更される場合、変更後の金利が適用されるのは以下の時期です。
(1)毎月返済額部分
A(ボーナス併用なし)：６月、12月の返済日翌日以降
B(ボーナス併用)：ボーナス支払日の翌日以降
(2)ボーナス支払い部分
金利変更後、最初の返済日翌日以降
③金利が変更された場合、金融機関は変更後最初の返済日までに金利、返済額を文書にて通知します。
この項目については以下の2点を抑えておきましょう。
① 変動金利は４月と10月に見直しされる可能性がある。
② 金利が変更された場合金融機関から通知(書類)がくる。
変動金利を選択している方は金融機関から文書が届いた場合、必ず内容を確認することを忘れないでください！
① 変動金利 ( 元利金返済の変更 / 未払利息の取扱 / 最終約定返済の取扱 / 固定型・長プラ変動型への変更 ）
変動金利についての残り4項目の解説です。
3.元利金返済額の変更
①毎月支払う返済額(元利金)は、5年後の10月1日までは変更しませんが、元利金の内訳
(元金●円+利息●円)の割合は変わります。
②5年後の10月1日以降に金利変更が行われる場合、毎月返済額(元利金)は変更となるが、
新返済額は旧返済額の1.25倍を上限とする。新返済額は今後金利変更があった場合でも
更に5年経過するまでは変更しない。
③それ以降も5年ごとに返済額(元利金)を見直すが、旧返済額の1.25倍を上限とする。
毎月返済額は元金(返済部分)と利息の合算です。
これを元利金(元金と利息)と呼ぶのですが、今回の規定①では返済期間中に金利が変更になったとしても5年は返済額を据え置くとしている物になります。
つまり、毎月返済額を10万円で設定した場合、２年後に金利が2倍になったとしても後3年経過するまでは毎月返済額が変化しないということです。
さらに②の規定では【新返済額は旧返済額の1.25倍を上限とする】としていますので
、毎月返済額が10万円であれば、どれほど金利が上昇したとしても１２万５千円までしか上昇しないということです。
たまに、現在の金利0.5％から10倍の5％に変更した場合、返済ができなくなり破産するしか無い等といった極端な意見を耳にすることもありますが、このようにしっかりと規定を確認していただければ、変更後の返済額に上限が設けられている為、そのような心配は不要だということがお解りいただけますね。
一方、毎月返済額が厳しいというのはまた別の問題ですので、その際は金融機関にリスケ(返済計画の見直し)を依頼しましょう！！
4.未払利息の取扱
①金利変更による利息の額が毎月の返済額(元利金)の利息額を超える場合、その超過分(未払利息)
の支払は繰り延べられます。
②未払利息は翌月以降の返済額から充当される。充当順序は未払利息⇒約定利息⇒元金。
③未払利息がある場合、金利変更が行われなくとも５年目以降の１０月1日に新返済額を設定する。
3で解説しましたが、金利変更が行われたとしても毎月返済額は最大1.25倍が上限となっています。
そのため毎月返済額が極端に増加することはないのですが、支払わなければならない利息は発生しています。
①ではこのように毎月支払で支払わない(支払えない)利息を未払利息として繰り延べるとしています。
繰り延べは延滞ではないので、焦って支払う必要性がないものとなります。
②は毎月返済額の充当順序を記載しています。
数字を使うとわかりやすいです。
未払利息が2万円、毎月返済額を10万円(元金6万円+金利4万円)とした場合、10万円の返済内訳は(未払利息2万円+金利4万円+元金４万円)となります。
延滞ではないので遅延損害金などは発生しませんが、未払利息の支払いが多い分、元金の返済スピードが遅くなるといった影響が出てきます。
③では金利の上下がなかったとしても、未払利息が残っている場合は毎月返済額が変更となる可能性があります。というような内容ですね。
この項目では②をしっかりと把握していることが重要ですね。
毎月返済する元金が減ってしまうということは、つまり返済スケジュールが大幅にずれてしまう(最終返済日に予定より元金が残る)危険性があるのです。
とはいっても金利の上下を止めることはできませんので、それが嫌な方は固定金利を選択するのが一番です。
5.最終約定返済日の取扱
①最終の返済額見直し日以降に、未払利息と元金が残っている場合は一括返済とする。
②一括返済が困難な場合、最終返済日の3か月前までに金融機関に相談した場合、借入期間を延長することが可能。
ここは超重要です！！
4の解説の際に元金の返済スケジュールが大幅にずれる可能性があるとお伝えしましたが、その場合に残ってしまった元金はどうなるのか？
その回答が①。
つまり最終返済日の全額一括返済です。
返済スケジュールのずれが少額なら問題ないでしょうが、金利の上昇が大きかったり、数回発生した場合はかなり高額な元金が残るケースも考えられます。
最終返済日に元金が300万円残っていたとしたら、その300万円も一括返済しなければなりません。
払えますか？無理ですか？
それなら担保である住宅をいただきます。
・・・そんなことを言われる可能性すらありますね。
そこで重要なのが②の期間延長です！
一括返済が困難な場合、金融機関の同意を得れば返済方法、返済期日を変更可能なのです。
こちらの条項を利用すれば一括請求をされることなく月々の支払いを行えば住宅の維持が可能です！
ここでの注意点は最終返済日3か月前までに連絡が必要という点です。
この条項を知らずにいると、最終返済日に全額返済を求められる事も大いにあり得ます！
事前に残債を確認し、事前連絡を行うようにしましょう！！！
3.固定型・長プラ変動型への変更
今回のローンでは途中で全期間固定金利や長期プライムレート変動金利への変更はできません。
ここではローン返済途中で【全期間固定】と【長期プライムレート変動金利】には変更できないと設定しています。
固定金利は全期間への変更はできませんが、3年固定や10年固定などの固定金利の選択は可能です。
あまり理解する必要はありませんが、長期プライムレート変動型とは国債の利回りと同調して金利が上下する金利の事です。通常住宅ローンで利用される短期プライムレートに比べ金利の上下が激しいものとなります。
変動金利条項のポイント
今回はそこそこの量がありましたが、然程難しい内容ではありませんでしたね。
以下にポイントを載せておくのでこれだけは覚えておきましょう！
変動金利条項で覚えておくべきこと
①金融機関が設定した基準金利をベースに変動金利が決定される。
②変動金利の見直しは毎年4月と10月
③利息が大きく上昇したとしても、毎月支払額の上昇幅は1.25倍が上限
④金利上昇により返済スケジュールに大きなずれが出たとしても、最終返済日に全額返済が必要
⑤最終返済日の3か月前までに相談すれば全額返済不要！
絶対に覚えておくべきことは④と⑤です。
変動金利利用中に万が一大きな金利上昇が起こった場合は、最終返済日の3か月までに金融機関に相談することを忘れないでください！
まだまだ解説する文面は多いのですが、量が多くなってしまうので別記事で解説します。
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