この記事でわかること

住宅ローンを選ぶ際には、【変動金利】と【固定金利】のどちらかを選択することになります。住宅金融支援機構の2024年4月調査によると、住宅ローン利用者のうち、**変動金利を選択した人の割合は76.9％に達しており、前回調査（2023年10月）の74.5％から2.4ポイント増加しています。この割合は、約8割に相当します。

その一方で、2025年現在、日銀は金利引き上げの方向性を維持しており、住宅ローンにおいても変動金利の上昇リスクが現実のものとなっています。特に、2023年から2025年にかけての金利引き上げは、住宅購入者にとっては大きな影響を与える可能性があります。

この記事では、変動金利について再度詳しく解説し、シミュレーションを通じて「変動金利は危険だ」という説が本当なのかを検証します。

変動金利と固定金利の違いについて

①　金利変化の違い

変動金利と固定金利の違いはシンプルで、返済期間中に金利が変動するかどうかという点です。さらに詳しく言うと、以下のような違いがあります。

• 変動金利：半年に1回金利の見直しがあります。
• 固定金利：固定期間（3年、5年、10年、または全期間）の間、金利は変わりません。

2025年には、特に日銀の金融政策が住宅ローンの金利に大きな影響を与えています。金利が上昇しつつある今、変動金利がどのように影響を受けるかは非常に重要です。特に金利の上昇を見越して、固定金利を選ぶ人が増えてきている傾向もあります。

別途解説しますが

金利が上昇すると返済額に占める利息の割合が増え、元金の割合が減るという点は忘れてはいけません！

②　金利の差

一般的に、固定金利は変動金利よりも高いというのが通例です。2025年6月時点では、変動金利が0.4～0.6％、固定金利が1.9～2.2％前後となっており、依然として差があります。

この金利差は、金利変動リスクをどちらが負担するかによって生じます。

具体的には、以下のような認識を持っていただくといいかもしれません。

変動金利：リスクを借り手（ローン利用者）が負担しているため、金利が低い。

固定金利：リスクを金融機関（貸し手）が負担しているため、その分金利が高い。

金利による返済額の違い

ここでは実際に金利による返済額の違いを見ていきましょう。

☟は借入4,000万円、借入期間35年のケースにおける金利による返済額の変化です。

※元利均等35年返済（ボーナス返済なし）の場合

金利0.5％ と 金利2.0％ の場合、月々の返済額で約3万円の違いがあり、総返済額では1,200万円もの差が生じます。

総返済額では1,200万円もの違いがあります。

金利の違いでここまで大きな差が出ることを改めて確認することで、金利の重要さは解って頂けるかと思います！

この金額が前述した「金利変動リスク」の対価といえます。

固定金利の利用者は「将来、金利が変動するリスク」を避けるために、月々3万円、トータル1,200万円を支払っていることになります。

このコスト以上に金利が上がると考える方は固定金利を選択するとよいでしょう！

結局のところ変動金利は危険なのか？

変動金利が危険だと言われる主な理由として、以下の3点がよく挙げられます。

ここではこの3点について解説していきます。

①金利が上昇すると、返済額が増え返済できなくなる

金利が上がれば、返済額は増えるのは当然ですが、重要なのは金利が上がった後に下がる可能性があるということです。

2025年現在、日銀は金利引き上げを続けていますが、インフレが落ち着けば、金利の上昇も鈍化する可能性があります。

例えば、2023年から2025年の金利上昇局面を経て、将来的に金利が2.5％に達したとしても、その後の経済状況により金利が安定する可能性もあります。

この場合、変動金利で選んだ方が将来的にはお得となる場合も多いです。

ここで重要なのは【どこまで上がるのか？】ですね。

これについては残念ながら正確に予測することはできません。

しかしながらひとつの目安は物価・賃金の上昇率といわれており、日銀はかねてから物価上昇率の目標を2％とし、それにともなう賃金の上昇を利上げの前提としてきました。

足元では、インフレと円安により2％を上回る物価上昇が続き、賃金も大きく上昇していることから、今回0.25％への利上げを決定しました。

日銀はこれまで利上げに対してかなり慎重に判断してきましたので、物価上昇率が2％前後まで下がってくれば、それ以上の利上げは行われない可能性が高くなります。

したがって、政策金利が上がったとしても、せいぜい0.5～0.75％程度が当面の天井ではないかと予想されます。

では実際に変動金利を選択した場合と固定金利を選択した場合のどちらがお得なのかを検証してみましょう！

ここではとりあえず☟の条件で考えてみます。

変動金利　⇒　5年目まで0.4％　⇒　10年目まで1.5％　⇒　35年目まで2.5％　

固定金利　⇒　2.0％

当初借入時は固定金利よりも毎月返済額が低かった変動金利ですが、11年目以降は固定金利よりも返済額が上昇してしまっていますね。

当初10年間での総支払額は☟の通りです。

当初の変動金利は固定金利よりもかなり低い金利でしたので、支払利息の合計をみると固定金利の半分程度の利息支払いで済んでいます。

なお、35年間の総支払額でみると・・・

総額返済で見ても変動金利のほうが総支払額は200万円以上お得ですね。

もちろんこのシミュレーション上の金利においてお得というだけであり、変動金利がこのケースよりも大きく上昇した場合や固定金利が2.0％よりも低かった場合は固定金利の方がお得になるケースは多々あります。

ここで重要なのは

変動金利を選択することで将来的に返済額が増加することはあっても、必ずしもそれがデメリットとは言えないという点です。

②金利が上昇すると、利息の支払いが増え、元金の返済が進まなくなる

次に元金の返済について確認してみましょう。

こちらは先ほどと同条件(☟)で10年経過時、20年経過時の総返済額と残債額を表にしたものです。

10年経過時では、固定は変動よりも約261万円も多く返済しているのに、ローン残債は138万円多く残っており、変動金利の方が少ない返済額で元金返済が早く進んでいることがわかります。

ここで重要なワンポイント！

ローン残高の多い1～10年目までの金利が低い方が、元金の返済は早く進むのです！

20年経過した時点では変動と固定の差が縮まり、総返済額と残債額の差がそれぞれ242万円と49万円となりますが、変動金利が有利なことに変わりありません。

変動の方が返済スピードは早く、完済直前の31年目になって、ようやく固定と逆転することになります。

つまり

金利が上昇すると、利息の支払いが増え、元金の返済が進まなくなる

というのは間違いではありませんが、当初の低金利のうちに元金返済が進むため、トータルで見れば損とは言えない！という回答になりますね。

※あくまでこのケースの話であり、変動、固定の金利によって結果は変化しますのでご注意ください！

③金利が上昇してから固定金利に借り換えるのは難しい

これはある意味その通りです。

というのも金利の変更自体は銀行で手続きを行うことで簡単にできるのですが、

一般的に金利というのは長期金利が上昇した後に短期金利が上昇します。

したがって変動金利が上昇する場合、既に固定金利は上昇しているケースがほとんどであるため、固定金利を選択しても得する可能性が低くなってしまうのです。

つまり、変更自体はできるけど、お得じゃないからやってもあまり意味がない　⇒　難しいとの認識でよろしいかと思います！

まとめ

ここまでの要点をまとめると今回利用した金利のケースですと

「変動金利は危険」「金利上昇でローン破綻」といった説が巷で騒がれていますが、これウソなのか？についてですが、もちろん、そうした可能性がゼロとは言えませんが、結局のところ、金利が何％まで上がるかがポイントです。

変動は危険だ！とかローンが払えなくなる！と言っている人の多くは、変動金利が4～5％を超える水準まで急上昇したケースを想定していることが多くあります。

しかしながら実際そこまで急激に金利が上昇するとは考えにくいのが実情です。

ミュレーションからもわかる通り、変動金利と固定金利の優劣が逆転するまでには、時間的猶予があります。

さらに「5年ルール」、「125％ルール」などを考慮すれば、金利上昇に対応する十分な時間はあるわけです。

金利変動を恐れるあまり、最初から固定金利にこだわり、高い利息を支払い続けるのはあまり賢い方法とは言えないでしょう。

この記事でわかること

住宅を購入する際はほぼすべての方が利用する住宅ローン。

この住宅ローンですが、実際に住宅購入を検討する際に初めて内容を知る方も少なくないのではないでしょうか？

自分がどの程度借り入れできるかわからない・・・

どこで借入すればいいのかわからない・・・

何となく契約しちゃったけど、細かい仕組みがよくわからない・・・

ほとんどの人が手探りで勉強していくこの住宅ローン。

大きいお金が動く割にはしっかりと内容を把握している人が少ないのが実情です。

この記事では住宅ローンの利用を検討するうえで、特に抑えておくべき重要な項目の解説と、よくある疑問への回答を行っていきます。

今後住宅ローンを検討する方はもちろん、今住宅ローンを利用している人にも役に立つ情報を紹介していきますので、ぜひ最後までご覧ください！

住宅ローンを利用する前にしっかりと確認しておくべき項目

住宅ローンを考えるうえで、細かい内容などよりも前にしっかりと確認しておくべき項目がいくつか存在します。

どれも当たり前の項目ではありますが、後々後悔しないようここで確りと確認しておきましょう！

至極当然のことではありますが、実際にローンを利用する人の中でもこれをしっかりと行っていない人の多いこと多いこと・・・

ローンというものは当然ですが借りて終わりではなく返さなくてはなりません！

将来的に返済が滞って家を手放さなくてはならない・・・なんてことにならないように、しっかりと自分の現状を把握しておきましょう！

最低限以下の項目を把握しておくとローン審査に役立ちます！

この中でも⑤の信用情報に関しては即座にリカバリーすることはほぼ不可能ですので、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

経験上、ローンに落ちるケースで特に多いのが⑤と⑥です。

⑥に関しては金融機関によっては団体信用生命保険に加入しなくとも住宅ローンを利用できるケースもありますが、かなり金利が上がってしまうのであまりお勧めはできません。

以降では各項目について少し細かく解説していきます。

項目を確認することでわかること

①　住宅ローンの審査に通過できるかがわかる

住宅ローンは当然ながら毎月の収入から決められた返済額を返済することが必要となりますので、住宅ローンの借入金額はおのずと毎月の返済額を考慮して決定されます。

住宅ローンの借入可否を決定する際に用いられるのが【返済比率】という数値です。

これはざっくり言えば年収の何割を返済に充てているかという数値であり、金融機関ではおおむね40％以下が住宅ローン借入限度のボーダーとされています。

※返済比率が40％以下でも他の条件で審査落ちとなる可能性がありますのでご注意ください。

返済比率は【返済比率＝年間返済額÷年収】の式で算出可能です。

例えば

①　年収400万円の方で年間返済額が80万円あったとします、この場合の返済比率は・・・

80万円÷400万円＝20％となりますので、まだまだ返済の余力があると判断できますね。　⇒　審査通過

②　同じく年収400万円の方で年間返済額200万円だったとするとどうでしょう？

200万円÷400万円＝50％となり、返済額が多すぎて新規借り入れは困難と判断されてしまいます。　⇒　審査落ち

☟の①③を把握することで自分の返済比率を算出することが可能です。

②　借入可能額がわかる

①で述べたように住宅ローンの可否を決める指標として【返済比率】が存在します。

この返済比率が40％以下であれば審査通過の可能性が上がるということは、この40％となる金額が借入限度額といえます。

住宅ローンの借り入れ年数で多いのは35年となりますのでこれをベースに考えると・・・

年収400万円の方が返済比率40％となるのは年間返済金額が160万円の場合となりますので、これが35年と考えれば借入限度額は5600万円となりますね。

※400万円×40％＝160万円　160万円×35＝5,600万円

これはあくまでも金利や諸経費を考慮しない場合の数値となりますので、現実的にはここからもう少し少ない金額5,000万円程度が限度額となるかと思います。

とはいってもこれはあくまでも審査でボーダーになる数値であり、実際に返済が問題なく行える金額ではないことに注意が必要です。

5,600万円の借入の場合ですと毎月返済額は13～14万円です。

これが35年続くとなるとどうでしょう？

ただでさえ徐々に物価が上昇している昨今、この返済額を35年継続するだけでもかなりキツイと思いますし、今後子供が生まれるとさらに生活を圧迫してしまう懸念が残りますね・・・

個人的にはこの返済比率は最低でも25％以下に収めるのが望ましいと考えておりますので、年収400万円の方であれば3,500万円程度がお勧めの借入限度額となります。

毎月返済額は8～9万ですので、多少は生活資金の余力が残るのではないでしょうか？

※400万円×25％＝100万円　　100万円×35年＝3,500万円

③　借入後の予想が立てられる

自分の経済状況をしっかりと把握し、住宅ローンの借入額、毎月の返済額のおおよその予想を立てることで、今後30年以上続くであろう返済期間についてある程度の計画を立てることができます。

前項では年収400万円の方のケースを紹介しました☟

どちらも金利を考慮せず、借入年数を35年と設定したシミュレーションではありますが、いかがでしょうか？

特に何も考えずに銀行に言われるがままローンを組んでしまうとかなりの高確率でケース①に近いローンを組むことになるかと思います。

自分の年収でこんなに借入できるなら、折角だしMAXまで借り入れちゃおう！・・・なんてケースはとても多いです。

そして何も考えずに借りてしまったため毎月の返済が徐々に苦しくなり、最終的には延滞、返済不履行、自宅売却といった最悪のケースとなる場合もあります。

そんなことになる訳ない！

銀行員ならそんなヤバい契約結ばせるわけない！

・・・そんな風に考える人も多いかもしれませんが、彼らも所詮サラリーマンです。

残念ながらノルマをこなすために最大限の金額を貸すのはよくあることなのです。

だからこそ、ローンを利用する前にしっかりと自分の状況を把握しておくことで、無理のない②のケースに近いを選択できるよう、準備しておくことが重要です！

各項目の確認方法

ここでは先に説明した各項目を簡単に調べる方法を解説いたします！

今まで調べたこともない項目も多いかもしれませんが、ほとんどの項目は簡単に調べることが可能です。

☟を参考にしていただき、時間に余裕のある時にでも確認してみましょう！

よくある質問

ここまでで住宅ローン利用前に最低限行うべき行動はなんとなくわかって頂けたかと思います。

ここからは、実際にローン審査を申し込む方から受ける質問で特に多いものをQ&A形式で紹介しますので、参考にしていただけると幸いです。

①　自分でいくらぐらい借りれるの？

これ物凄くざっくりとした質問で困るのですが、とても多い質問です・・・

この記事を読んでいただけた皆さんであればおおよそ予想つくかもしれませんが、借入限度額は人それぞれなので

A

年収と既存の借り入れ状況によって大きく異なります。ケースバイケースですが返済比率30％前後になるように考えるとおおよその金額が解ると思います。

ふわっとした回答ですが、ふわっとした質問ですとこのように回答もふわっとしてしまいます・・・

②　ローン審査を出す前にやっておくことはありますか？

これも審査前に心配事を無くしたいからか、結構な方から質問されます。

これには明確な答えあり・・・

A

債務があるばあいは債務を完済、もしくは減少させましょう。

使っていないカードローンのカードやクレジットカードを複数枚もっている場合は可能な限り解約し枚数を減らしてください。

こちらとなります。

債務(借金)があるなら完済もしくは減らすというのは何となく思いつくかもしれませんが、使っていないカードの解約はあまり考えないのではないでしょうか？

実はカードローンのカードやクレジットカードのキャッシング枠といったものが多いと審査に大きな影響を与えるのです！

理由はいくつかあったりもするのですが、簡単に言えば【これらの枠を持っているといつでも簡単に新しい借り入れが出来てしまう＝借入後多くなりすぎて返済が滞る危険性がある】と判断されるためです。

詳しくは☟で解説しているので是非ご確認ください！

審査落ち・・・どうする？　プロが教える理由と対策

審査落ちした場合に絶対見ておく記事

misojinomisogi.com

2024.03.13

③　ボーナス併用払いと毎月払いのみのどちらがいいですか？

これも結構多い質問です。

そのひとの経済状況、ボーナスで受け取る金額にもよりますが個人的には・・・

A

毎月返済の金額が無理なく払える範囲であれば、【毎月払い】のみのほうがいいです。

というのもボーナスというのは法的にも支払いが確約されているものではないからです。

今現在ボーナスをもらい続けている人からすれば貰えないわけがないと考えるかもしれませんが、昨今ボーナスの減額や支給停止なんて珍しくもありません。

現在の職場ではボーナスがあったとしても10年後20年後は？もし転職した場合転職先では支給されると断言できますか？

もしボーナスの支給があったとしても金額は？支給月はどうでしょう？

ちょっと考えるだけで問題点が出てきます。

その点毎月支払いのみにしておけば上記の問題点はほぼ関係ないでしょうし、給与支給日が変わったとしても給与が支給されない月はないでしょう(特殊な場合を除いて)。

もちろん毎月の支払額を抑え余裕資金を増やし、効率的な資産形成を行いたいなどのしっかりとした理由があるボーナス併用払い選択であれば決して悪いことだとは思いません。

ここで私が反対するのは【何となく毎月支払い金額を減らしたい】だとか【毎月返済額が厳しいからボーナス併用にして少しでも返済額を減らいしたい】といった後ろ向きな理由でボーナス併用を選択することです。

後ろ向きな理由でボーナス併用を選択するのであればそもそも身の丈に合っていない借入ですので借入金額を下げるべきだと考えます！

※これは個人的な意見であり、ボーナスが極端に多い特殊な職種の方を除くケースでのお話です。あくまで参考までに・・・

④　団体信用生命保険ってどれを選べばいいですか？

これも各ご家庭によるかと。

医療保険や生命保険を重視するご家庭であれば手厚くするといいかと思います。

国民健康保険や社会保険以外は不要と考えるのであれば最低限でもいいでしょう。

A

ご自分が今後の健康状態にどれくらい不安があるかで検討するといいかと思います。

ただし、保証が大きくなれば大きくなるほど借入金利も上昇するのでご注意ください。

一般的に住宅ローンの団体信用生命保険料はローン金利に含まれています。

そのため補償内容を充実させればさせるほど金利が上昇してしまい、返済額が増加することとなります。

最低でも三大疾病(死亡・がん・脳卒中/心筋梗塞)は保証されるものに加入すべきでしょうが、それ以上の保証(就労不能保証など)は各個人の判断によるかと思います。

⑤　団体信用生命保険に入ったから別に入ってる生命保険は解約しちゃっていいよね？

これ本気でそう考える人が多く、かなり危険です！

団体信用生命保険は死亡時に住宅ローンの残高が0になると認識されている方がほとんどだと思いますが、この認識に間違いはありません。

ただし、重要なのは住宅ローンの残高のみ保証されるという点です。

A

団体信用生命保険は万が一の際に遺族が家に住み続けるために住宅ローンを完済させるための保険です。

遺族の生活は全く保障できませんので、遺族の生活費等を考慮するのであれば生命保険を解約してはいけません！

あくまでも団体信用生命保険は住宅ローン完済のための保険です。

遺族の生活をサポートするための生命保険とは完全に意味合いが違いますので、生命保険という名前で勘違いしないよう重々注意してください！

最後に

以上が住宅ローン利用前に確実に抑えておくべき項目とよくある質問への回答となります。

人生における買い物の中でほぼ確実に最高額となる家。

その代金を借りる住宅ローンはとても重要です。

後から公開すると取り返しのつかないことになりますので、事前に抑えておくべきポイントはしっかりと把握しておきましょう！

この記事でわかること

住宅ローンの審査を申し込んでみたら、「想像以上に借入可能額が伸びなかった…」というケースが多くあります。

今後収入が上がる見込みがある場合など、支払いはできそうなのに、借入額が伸びないともどかしい思いをすることもあるでしょう。

そのようなお悩みを抱えの方に向けて、この記事では借入可能額を引き上げるための具体的な方法についてご紹介します。

借入可能額を決める返済負担率とは？

借入可能額は返済負担率によって設定されることが多くなります。

返済負担率とは、年間返済額が年収の何パーセントにあたるかを示す割合で、一般的にはこの数値30～40％程度がローン借入額の上限と考えられています。

たとえば年収500万円の場合、返済負担率が35％なら、年間で約175万円までの返済が可能とみなされ、この金額を基に借入可能額が算出されます。

自分の返済負担率がオーバーしている場合は以下の方法を試すことで改善できるかもしれません！

収入合算をして審査年収を増やす

収入合算を利用することで、審査対象の年収を増やし、借入可能額を引き上げられます。

具体的には申込者の収入に「連帯債務者」「連帯保証人」として合算するケースや、「ペアローン」として別々にローンを組むケースなど様々な方法があります。

夫婦それぞれの年収が500万円の場合、収入合算することで審査年収は1,000万円となりますので、一人での借入よりも多くの資金を調達することができます。

一般的には同居する夫婦で収入合算をする場合が多いですが、変わった方法として一緒に住まない家族の収入を合算することが可能なケースもあります。

このケースとしてはフラット35で取り扱っている親子リレーローンを利用して、同居していない親子間で収入合算をして借り入れを伸ばすという等が該当します。

家族と協力して審査年収を増やすのは、とても有効な手段です。

自分の年収で借入できない場合でも、諦めずに金融機関に相談してみることが重要です！

他の借り入れを繰り上げ返済する

住宅ローン利用前には債務の整理が有効です。

ここでいう債務整理は自己破産や任意整理といったものではなく、今自分が借り入れを行っている債務(借金)を返せるだけ返しておくという意味です！

他のローンがあるとその分も返済負担率に含まれてしまうため、住宅ローンの借入額が抑えられてしまいます。

そこで住宅ローン以外のローン、例えば車のローンやカードローン等を繰り上げ返済することができれば、返済負担率を軽減し、住宅ローンの借入可能額を増やすことができます。

もし月3万円の車ローンを返済している場合は、住宅ローンの審査時に年間で36万円が返済負担率に加わり、審査に大きな影響を与えてしまいます！

住宅ローンは他のローンと比べて年数が長いため、少額の繰り上げ返済が大きく影響します。

住宅ローンの借入額が大幅に伸びる可能性もあるのでお勧めです！

借入年数を長くする

借入年数を延ばすことで月々の返済額が抑えられ、返済負担率が下がり、借入可能額を増額できる可能性が高まります。

これまでは35年の住宅ローンが主流でしたが、昨今では最大50年までの返済期間が選べるローン商品も増えています。

ただし、完済は80歳までと年齢制限があるため、年齢によっては借入年数を伸ばせない点には注意が必要です。

また長期間になればなるほど、金利負担も増えますので、将来の返済計画を慎重に考慮することが大切です。

借入期間を延ばすことで借入金額を増額できたとしても、ローン支払いに困ることは避けなければなりません

おまけ　審査金利が低い金融機関を探す

住宅ローンの審査では年間の支払い額を計算する際、金利の上昇を見越して、実行金利よりも高い金利を利用することがあります。

この審査するための金利は「審査金利」と呼ばれ、金融機関や申込者の属性などによって異なります。

借入額を伸ばしたい場合は、審査金利が低い金融機関を探してみることも一つの手段です。

フラット35は、実行金利と審査金利が同一なので、借入可能額を引き上げやすくなります。

複数の金融機関を比較し、自分にとって条件の良い金利設定を探すことが大切です。

予算にあった不動産探しなら！「ウチノカチ」「トチノカチ」

住宅ローンの借入可能額が決まったら、最適な物件を探しましょう。

以下に記載の「ウチノカチ」では、マンション・戸建て・土地などさまざまな不動産の相場を調べられるため、予算に合った物件を効率よく見つけられますのでお勧めです。

また、どうしても借入額が伸びない場合には、購入する不動産の再検討も有効です。

ウチノカチには、全国各地の相場情報を市町村別、沿線別に検索できますので、予算にあったエリア選定にも役立ちますのでそちらも併せてご確認ください。

下のリンクをクリックするとサイトに飛ぶことができるのでご活用ください！

「北海道の住宅相場はこちら」

＜＜指定エリアのウチノカチページへリンク＞＞

また「ウチノカチ」の姉妹サイト、「トチノカチ」では、土地に特化した価格情報を調べることができます。各エリアの「相続税評価額」「固定資産税評価額」が検索できますので、今後土地にかかる税金も計算しておきたい方におすすめです。

相続手続きで調べることもあるのでかなり便利です！

「千葉県千葉市の相続税はこちら」

＜＜指定エリアのトチノカチページへリンク＞＞

「ウチノカチ」「トチノカチ」を活用して、無理のない不動産探し、住宅ローン計画を行ってください。

この記事でわかること

日銀のマイナス金利が解除され、住宅ローンの変動金利への影響が危惧される2024年3月現在。

少しでも低い金利で住宅ローンを借りたいと考える方も多いのではないでしょうか？

ここではネット銀行で住宅ローンを借りることのメリットやデメリットについて解説していきます。

金利の低さだけに惑わされず、ネット銀行が自分に合っているのかを確りと確認していきましょう！

ネット銀行とは？

そもそもネット銀行とはなにか？

そのため口座開設から住所変更、ローン利用までありとあらゆる取引は全てオンラインで手続きする必要があります。

昨今は実店舗のある銀行でも通帳の発行が無くなってきましたが、ネット銀行は基本的に通帳はありません。

ネット銀行でも住宅ローンを利用できる？

ネット銀行は今までの長い歴史のある銀行とは少し毛色の異なる運用方針の銀行です。

長い間閉鎖的だった銀行取引の中に入り込むために、【え、こんなことも！？】と感じるような斬新なサービス提供を行っている事も有ります。

そんな毛色の違うネット銀行ですが、殆どのネット銀行でローン商品の提供を行っております。

基本的に最低限の店舗数で営業を行っている為、営業コスト少なくすみ、結果として比較的低金利でのローン利用が可能なことが多いですよ！

ネット銀行の住宅ローンを利用するメリットとは？

ネット銀行の住宅ローンを利用するメリットとは・・・☟

・低金利

・充実した団体信用生命保険(団信)

団体信用生命保険(団信)を選ぶ際のポイントを詳しく解説！

団体信用生命保険(団信)について抑えておくべきポイントを簡単解説！

misojinomisogi.com

2024.03.18

・来店不要　

①　低金利

2023年3月時点での金利となりますが・・・

これらは記事作成時点での金利ではありますが、上記の様にネット銀行は抜群に低い金利での住宅ローン借り入れが可能です！

三菱UFJ銀行は店舗数が多いわりに金利が非常に低いのでさすがはメガバンクといったところでしょうか。

これらの金利は2024年3月末時点での金利です。

この金利+団信保険料ですので、若干これよりは高くなりますがそれでも地銀などと引くするとかなりの低金利ですね！

②　充実した団体信用生命保険(団信)

団信についてはコチラも！

団体信用生命保険(団信)を選ぶ際のポイントを詳しく解説！

団体信用生命保険(団信)について抑えておくべきポイントを簡単解説！

misojinomisogi.com

2024.03.18

基本的な補償内容(死亡+高度障害)はもちろん、ネット銀行独自の補償内容が充実しています！

団体信用生命保険(団信)の例

・楽天銀行　⇒　がん(50％補償)、余命6ヶ月、就業不能1年を付けても0円！

金利+0.2％でがん補償100％を付与可能！

・auじぶん銀行　⇒　がん、4疾病、全疾病長期入院を付けても0円！

何らかの理由で31日以上入院した場合に住宅ローン支払いが保証される【月次返済保証】という制度も無料で付与！

・住信SBIネット銀行　⇒　40歳未満の人は3大疾病50％補償が0円！

ケガや病気で働けなくなった場合にローン返済が一定期間免除、継続して就業不能の場合返済を免除、この2つが無料です！

・イオン銀行　⇒　がん100％補償が金利+0.1％で付与可能！

がん100％補償は一番低い0.1％

イオンならではの【毎日の買い物5％off】も魅力的！

・ソニー銀行　⇒　金利+0.1％でがん保障100％と100万円支給！

がん先進医療給付金1,000万円も付与されます！

これがあればがん保険不要か！？

・PayPay銀行　⇒　がん保障50％が無料+がん診断給付金100万円が0円！

こちらも無料でがん保険が付いてくるようなもの。

がん保険を解約してお金を浮かせられる！？

③　来店不要

個人的には一番のメリットがこれ！

基本的な全ての取引がネット、メール、郵送で完了します！

契約書の作成や押印などを不要としたネット銀行も！

一般的な銀行とネット銀行の手続きではこんなに違う！

一般的な銀行でローン申し込みする場合は何度も足を運ばなくてはならない上に、基本的には平日の窓口が開いているときに訪問する必要があり、時間を調整するのがすごく大変！

その点、ネット銀行は24時間自分の空いた時間で書類を作成すれば申し込みが可能です！

ネット銀行の住宅ローンを利用するデメリットとは？

ここまで良い話ばかりでしたがネット銀行取引のデメリットは・・・☟

これら以外にも人によってはデメリットと感じる部分はあるかと思います。

①　審査が厳しい

一般の銀行と違い、担当者と言葉を交わすという状況が存在しない為、申込書類に記載された事項のみで審査が行われます。

そのため、一般の銀行よりも勤続年数、雇用形態、年収などの必須条件を厳しく審査します。

また、一般の銀行であれば未記載の債務について問い合わせがある事も多いですが、ネット銀行の場合は記入漏れの確認は行ってくれず、悪質な隠ぺいと判断され審査落ちと判断されるケースも・・・

②　制度適用の条件が解りづらい

団体信用生命保険(団信)を始めとする様々な制度。

一般の銀行であれば担当者に詳しく説明を求めることも可能ですが、ネット銀行を利用した場合はそうはいきません。

要件などは全てサイトに記載しているだろう！！

なんて冷たくあしらわれることも少なくありませんし、そもそも何を聞けばいいのかもわからないなんてことも・・・

金利や補償内容はでかでかと掲載されていますが、実際に適用となる場合は一番下の方に※で書かれている事も多いですね・・・

③　手続きに時間がかかる

基本的にはメールや郵便でのやり取りですので、スムーズに進めば一般の銀行よりも早く手続き可能です。

しかし、書類の不備等が多発すればその都度郵便のやり取りが発生する可能性もありますので、場合によってはネット銀行の方が時間がかかる・・・なんてことも！

④　対応できない物件がある

多くのネット銀行では借地権の物件は取り扱ってくれません。

また、築年数が35年等の所謂中古物件なども取り扱わないケースが多く存在します。

こういったケースでも、一般の銀行ですと取り扱ってくれる銀行もありますよ！

⑤　直接相談が出来ない

個人的には一番のデメリット！

そもそも住宅ローンは契約の手間がものすごく多いです。

事前審査申込書類一式、本審査申込書類一式、物件情報書類一式、印鑑証明、本人確認書類、団信告知書、登記簿謄本、土地建物権利書等々・・・

住宅ローン契約を行わない限り見ることもないような書類のオンパレードです。

・そもそも意味が解らない

・何を聞けばいいのかわからない

・自分に何があっているのかわからない

・・・なんて人は結構多いです！

特に団体信用生命保険(団信)は本当に困った時に必要な重要な制度！

確りと中身を把握しておかなければ、困った時に使えないなんて危険性も・・・

一般の銀行ですと申し込みの際には担当者が付きますので、何も聞かなくても重要なことは確りと教えてくれます。

何か気になる点があればその場で質問が可能ですから、よくわからないけどとりあえず契約という危険性は大幅に減ります！

まとめ

以上がネット銀行で住宅ローンを利用する事のメリットとデメリットです。

ある程度の知識のある方ですとデメリットは然程気にならないでしょうから、ネット銀行を積極的に利用するのも良いかもしれません。

個人的意見にはなりますが・・・

おススメの住宅ローン利用

①　メインバンク(一般の銀行)にて初回の住宅ローンを借入

初回手続きは一番大変！プロに相談しながら進めましょう！

②　固定金利3年or5年で契約

初回借入の固定金利3年はかなりの低金利です。

金利上昇リスクに備えるためにも3年程度がお勧めです！

③　固定期間が満了もしくはネット銀行の金利が大幅に低い場合は借換を検討

住宅ローンは1年以上の借り入れ実績があれば他行での借換が可能です！

延滞などの金融事故が一度でもあると借換不能になるので要注意です！

④　ネット銀行で借換

既に一度契約を行っていますので、疑問は少なく、自分が解らない部分も明確かと思います。

確りと理解したうえで低金利で借りましょう！

個人的にこの流れがお勧めです。

住宅ローンは初回申し込みが一番大変です。

この一番大変な部分をプロの手を借りながら乗り切り、借換のタイミングでネット銀行の恩恵にあやかるのが一番かと！

この記事で解ること

住宅購入の際に利用する【団体信用生命保険(団信)】とは・・・

この保険に加入している住宅ローン契約者が死亡してしまった時等に、保険金を住宅ローンの支払い充当する事で住宅ローンを完済することが出来ます。

この保険に加入していない場合は残された家族にローンの支払いが残ってしまいますので、住宅ローンを利用する場合は加入がほぼ必須となっています。

住宅ローンを検討している方は団信加入はほぼ必須！

確りと自分に合った団信を選択できるように学びましょう！

団体信用生命保険(団信)とは？

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローン契約者に万が一のことがあった際に、残っている住宅ローンの支払が0になるという保険です。

本来住宅ローン契約者が死亡した際には☟のような流れとなります。

契約者が死亡してもローン支払いが止まらないので、残された家族が家に住むことが出来なくなるという悲惨な流れも珍しくはありません・・・

これが団体信用生命保険(団信)に加入していると・・・☟

数千万円の借入を行う住宅ローンですが、団体信用生命保険(団信)に加入していれば、万が一のことがあっても家を手放す必要が無くなります！

団体信用生命保険(団信)はとても優れた機能をもつ保険ですが加入できるタイミングが限られていますので要注意！

団信加入が出来るのはこの2タイミングのみ！

後から後悔しないようにこのタイミングまでに自分たちに必要な補償を考えておきましょう！

団体信用生命保険(団信)に加入するメリットとは？

先に述べた通り、団体信用生命保険(団信)に加入する事で、住宅ローン契約者が死亡したり障害を負ってしまった場合に住宅ローンの返済を0にすることが出来ます！

契約者に万が一のことがあっても、残された家族が住宅ローンの支払いを心配することなく家に住み続けられます！

もしも団体信用生命保険(団信)に加入してなければ、残された家族は住宅ローンの返済を行わなければなりません！

当然、返済が滞ってしまうと住宅は担保に取られますので家を手放すしかありません・・・

団体信用生命保険(団信)の加入は必須？

団体信用生命保険(団信)は生命保険となりますので加入は必須ではありません。

入らなくてもいいの？

疑問に思う方もいるでしょうが、一応任意なので必須ではありません。

とは言っても、殆どの金融機関は団体信用生命保険(団信)の加入を住宅ローン利用の条件と設定しているので、加入せずに住宅ローンを利用するケースはほぼ有りません。

一応【フラット35】のように団体信用生命保険(団信)を任意加入とするケースもありますが、未加入のリスクが高すぎるので、未加入はお勧めできません！

もしもどうしても団体信用生命保険(団信)に加入したくない場合は、残債分の貯蓄や他の生命保険加入が必須でしょう。

団体信用生命保険(団信)の補償範囲は？

団体信用生命保険(団信)は契約者に万が一のことがあった際に住宅ローンの残債を0にすることが可能です。

この【万が一】の範囲は各保険によって大きく異なるので注意が必要です！

死亡以外にも三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)や要介護状態等、細かい保証内容は金融機関や保険会社によって様々ですので事前に確りと確認しておきましょう！

最近ですと、これ以外にも何らかの疾病で就業不能期間が180日以上となった場合補償してくれる団体信用生命保険(団信)も増えています。

団体信用生命保険(団信)に加入する条件とは？

団体信用生命保険(団信)は住宅ローンの利用者のみが契約可能な保険となります。

この保険に加入する為に必要な条件とは☟

告知に関しては各保険会社によって様式も審査基準も異なります。

持病がある方でも加入可能な保険も存在しますので、持病がある方は金融機関の担当者に相談しましょう！

団体信用生命保険(団信)加入に必要な費用は？

団体信用生命保険(団信)に加入する為に別途保険料を振り込むなどの作業は発生しません。

一般的には団体信用生命保険(団信)保険料は住宅ローンの金利に含まれます。

【死亡のみ＜三大疾病＜八大疾病】のように保証を手厚くするほど保険料は上昇し、0.1～0.5％程度の金利が住宅ローン金利に上乗せされます。

死亡のみの団体信用生命保険(団信)で契約した場合は、殆どの金融機関で上乗せ金利は0となるようです。

団体信用生命保険(団信)の補償内容を充実させるほど毎月のローン返済額が増加してしまいますが、その分充実した補償を受けることが可能となります。

返済額と補償内容を天秤にかけ、どちらを重視するのかは事前に決めておくようにしましょう！

団体信用生命保険(団信)を選ぶ際のポイント

団体信用生命保険(団信)は後から内容を変更する事は原則できませんので、最初に確りと後悔のない選択をすることが重要です。

ここでは団体信用生命保険(団信)を選ぶ際に特に重視すべきポイントを紹介します！

①　補償内容が十分か確認する

一番重要なのは補償内容が自分のニーズと合致しているかです。

一般的な団信は死亡時か高度障害状態になった時のみに保険金が支給されますが、それだけで十分でしょうか？

がんになった時や就労不能となった時の補償は必要ありませんか？

死亡時以外でも住宅ローンの支払いが滞る可能性は十分考えられます。

万が一の出来事が発生してしまった時、安心して自宅に住み続けることが出来るよう、自分のニーズに合った補償内容を選択するようにしましょう！

②　保険金が支払われる条件を確認しておく

補償内容に満足がいったら次はその保証がどのような時に利用できるかを確認しておきましょう！

がんとして団信保険金が請求できるのはどの範囲のがんか？

糖尿病は発症した時に補償？就労不能の期間はありませんか？

団体信用生命保険(団信)の保険金が払われるタイミングや条件は各会社によって様々です。

万が一の時に保険金が貰えない！とならないように、確りと確認しておくようにしましょう！

③　金利の変動幅を確認しておく

団体信用生命保険(団信)に加入した場合、補償内容に応じて住宅ローンの金利が上昇します。

補償内容を手厚くした所為で当初想定以上の金利となり、毎月返済額が増加してしまい生活が苦しい・・・なんてことになっては本末転倒です！

希望する補償内容が自分の予算を上回っていないかを確り確認していく事は重要です！

まとめ

団体信用生命保険(団信)は住宅ローン契約者に万が一のことがあった時に住宅ローンの返済を0にすることが出来る優れた保険です。

自分のニーズに合った補償内容を選択し、住宅ローン完済までのリスクを可能な限り減らせるよう、仕組みを確りと理解しておきましょう！

どうしても答えが出ない場合はプロに相談も有効です！

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適正な借入金額を知ろう

この記事では年収毎に住宅ローンの借入金額について解説していきます。

基本的には自分の年収をベースに借入金額を決定する事が多いかとは思いますが、

実際に金融機関に相談を行うと【もっと借りれますよ！】と担当者に言われ、試しに多めの金額で審査を申し込んだこところその金額で承認が出てしまい・・・

当初の予定より借入金額が大きくなってしまった！

こんな人多いのではないでしょうか？

ついつい借りれるなら借りとこうと思い、予定以上の大きい金額を借入してしまいがちですが、借りられる＝返せるでなないのです。

借りれるならと自分の身の丈以上に借り入れを行ってしまったがために最終的に返済で苦しい生活をしているという方も数多くいるのが実状です。

後から後悔しないように、自分に見合った借入金額を確りと把握する事はとても重要です！

あくまでも凡その目安とはなりますが、住宅ローンを検討する際の参考にお使いいただければ幸いです！

自分に見合ったボーダー(借入限度)を出すことはできるのか？

年収からボーダー(おおよその借入限度)を算出する事は可能です。

もちろん金融機関ごとに審査基準が大きく異なりますし、借入年数、資産状況なども審査に影響しますので、借入金額をボーダー以下に設定したとしてもでも審査に落ちてしまう事はあります。

しかしながら、信用情報等に大きな問題が無い状態での審査であればボーダー以下で審査落ちする可能性はかなり低くなります。

後から【こんなに借りる必要が無かった・・・】【毎月返済額が高額で苦しい・・・】等と後悔してもどうしようもありません・・・

あくまで参考程度とはなりますがご自分の年収に見合った(利用できる金額)を知っておくことはかなり重要となります。

Q　借入上限は年収の5倍ってホント？

たまに【年収の5倍までなら住宅ローンを借り入れできる】と自信満々に言う方を見かけますが、それは本当なのでしょうか？

例えば・・・年収1,000万円の方の借入上限は5,000万円になってしまうのでしょうか？

住宅ローンの平均は3,500万円程度が多いですが、年収の5倍となると年収700万円となってしまいます・・・日本人の平均年収は450万円程度ではなかったでしょうか・・・？

年収400万円だと借入上限は2,000万円？

今の時代こんな金額で家が建つと思いますか？

土地代だけでも1,000万円を超えることが多い昨今、年収の5倍程度では全然足りませんよ！

残念ながら年収の5倍等、年収のみを基準として語っているこれらの解説は概ねデマです。

金融機関の審査は年収のみで判断するのではありません。

Q　借入上限額はどうすれば出せるのか？

ではどうすればボーダーを出す事が出来るかですが・・・

おおよそのボーダーは返済比率で算出する事が可能です。

返済比率とは年間返済額が年収の何％を占めているかを表している数値となります。

算出方法は簡単で年間の返済額を年収で割るだけです。

とても簡単に算出できるこの数値が住宅ローンの審査ではかなり重要な数値となります。

Q　返済比率はどれくらいがいいの？

返済比率は以下の計算で算出可能です。

この返済比率ですが、大まかに以下の水準を覚えておくとよいでしょう。

以上が返済比率に対する大まかなイメージとなります。

個人的には20％以内に収まるようであれば概ね問題のない水準かと考えますのでここを目安に考えていただくとよろしいかと思います。

金融機関の担当者の言葉を鵜呑みにし、返済比率30％以上の高額借入をしてしまうケースが多く発生しております。

完済までの生活状況の変化(子供の成長、退職、物価上昇等)に対応できるかを想定する事が重要です！

※返済比率は普段の生活水準(生活費や教育費、家族構成)などによっても大きく変わりますのであくまでも参考程度に考えることを忘れないでください！

年収400万円のご家庭で返済比率15％に抑えられたとしても、毎月の食費で20万円など身の丈に合わない生活をしていると生活は苦しくなってしまいますよね！

Q　年収別の借入限度額はどれくらい？

返済比率をベースにしたおススメの借入限度額は以下の通りです。

年収300万円以下と年収800万円以上はあくまで目安程度にお考え下さい。

年収が100万円上昇すれば、借入金額が1,000万円程度上昇するイメージです。

ただし、これらはあくまでも返済比率を基準として計算した、おススメ借入限度額となります。

実際に借り入れを行う時は毎月返済額の方を重視して検討したほうが良いでしょう。

まとめ

以上が住宅ローンの借入を検討する際に重要な考え方とおススメ借入金額です。

最後に重要なポイントを再確認しましょう。

金融機関の審査は返済比率35％程度でも通過してしまうことがあります。

大きい買い物だからこそ、妥協したくない、借りれるだけ借りたいという気持ちもわからなくはありませんが、万が一返済が滞った場合に苦労するのは借入を行った皆さんです。

ここで学んだ知識を活用し、後悔のない選択が出来るように祈っています！

万が一、返済が厳しくなってしまったらこちらをチェック！！！

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固定金利終了とは？

固定金利とは全期間固定金利を除いて全て満期があります。

一般的には3年固定、5年固定、10年固定の3種類のいずれかを選択している方が多いかと思います。

ここではこの固定期間終了後に行うべき行動について解説しています。

固定期間終了前から準備しておくことで無駄な出費を防ぐことが可能ですので、まだまだ早いと思わずに今から準備しておきましょう！

固定金利終了後に起こる事

固定金利の期間が終了すると以下の変化が起こります。

①　変動金利への変更

固定金利の期間が終了し、その後何も行動を起こさなかった場合、自動的に以降の返済には変動金利が適用されます。

多くの金融機関で変動金利は1％前後で推移していますが、固定金利との金利差によっては毎月の利息が増加する事となるので注意が必要です。

②　毎月支払額の変更

今まで支払っていた金利が変更となりますので、おのずと毎月支払う返済額も変更となります。

一般的な金融機関の3年固定は0.5～0.8％程な事が多く、変動金利は1％前後が多くなります。

たかが0.5％程度の上昇と思うかもしれませんが、住宅ローンの様に借入額の大きなローンの場合、0.5％程度の違いでも年間で10万円以上の差が発生することも珍しくありません。

金利の差を甘く見ずに確りと対応する事が重要です。

固定金利終了後に行うべき事

固定期間終了後、そのままにしておくことは悪手です。

以下の対策を行う事で年間数十万円もの損失を防ぐことが可能ですので是非参考にしてみてください！

①　借換を検討する

現在借り入れを行っている金融機関とは別の金融機関に相談する事を検討しましょう。

住宅ローンは各金融機関が顧客を取り合っているのが実状です。

今まで借入していた金融機関に申し訳ないなんて考えず、思い切って相談してみると良いでしょう。

他の金融機関へ借換相談を行うと、借換によってどの程度メリットがあるのかを計算した借換シミュレーションを入手する事も可能です。

残りの借入期間が長ければ長いほど借換メリットの額も増加します。

お客様の中には借換によって500万円程メリットが出るようなケースもありました。

②　既存の金融機関で借換防衛をしてもらう

現在借り入れを行っている金融機関に借換を検討している旨を伝えることで、対応してくれるケースが殆どです。

①で他の金融機関へ相談していると、それを下回るような提案をしてくれるケースもあるようです。

借換や借換防衛によるメリットとデメリット

固定金利終了と共に借換や借換防衛を行う際には、それぞれにどんなメリットとデメリットがあるのかをしっかり把握しておくことも重要です。

メリットとデメリットを確りと把握したうえで自分に合った行動を選択しましょう！

借換によるメリット

借換によるメリットは以下が挙げられます。

①　金利を下げることが可能

②　借換により得をする金額が明確(借換シミュレーション)

③　団信の入り直しにより保証範囲の見直しが可能

住宅ローン利用時とは生活環境が大きく変化している可能性もあります。

健康であれば団信の補償内容を見直す大チャンスです！！

借換によるデメリット

借換によるデメリットは以下が挙げられます。

①　ローン契約のやり直し(各種書類、各種手続きが必要)

②　健康状況によっては団信の補償範囲が減る(希望する団信に加入できない)

要は住宅ローンのやり直しですので、事前審査の書類～契約書まで全てやり直しです。

場合によっては支払い口座の作成やら給与口座の変更やら手続きがたくさんです・・・

借換防衛によるメリット

既存の金融機関で借換防衛を行うメリットは以下が挙げられます。

①　手続きが容易(契約書1枚で完結、面倒な各種手続き不要)

200円印紙だけ用意すれば、一筆書いて即終了！

ものすごく簡単です。

借換防衛によるデメリット

既存の金融機関で借換防衛を行うデメリットは以下が挙げられます。

①　借入金利の大幅な引き下げが困難(多くの場合現状維持)

②　固定期間が終了した場合、再度手続きが必要

良くて現状維持と考えたほうが良いです。

大きく返済額を下げることは難しく、満期の度に対応が必須です。

注意点

借換や借換防衛はローン利用者の大きな武器ではありますが、これらの制度を利用するには一つだけ守らなければならない条件があります。

それが

絶対に延滞をしない

です。

一度でも延滞をしていると、そもそも検討する事が不可となるケースが数多く存在します。

数日遅れたくらい問題ないだろう、来月のボーナスでまとめて払おうなど、ローンの支払いを軽く考えている人は決して利用できませんので、延滞だけには最大限注意を払う事が重要です！！！

優良顧客だからこそ金融機関は防衛しますし、取り合うのです。

まとめ

以上が固定金利終了後に損をしないための行動です。

常日頃から確りと約定返済を続けている方のみ利用可能なのが借換、借換防衛の利用です。

健康で多少の手間を惜しまないのであれば他行での借換を。

健康状態が悪化している、時間がない方は現行での借換防衛利用を。

自分の実情や時間の余裕の有無などいろいろな状況を考慮したうえで自分が一番だと思う行動をとるようにしてみてください！

こちらへの相談もおすすめ！！

住宅ローン担当銀行員が事前審査の事前審査を行います 金融機関の事前審査のテーブルに載るのか事前に審査致します | ココナラ

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長期金利引き上げによる影響とは？

2022年12月に日本銀行が金融緩和政策の方針を変更し、事実上の利上げを行いました。

ここではこの日銀の金利引き上げが、住宅ローンにどのような影響を与えるのかについて考察しています。

日銀の発表について

2022年12月に日本銀行は【長期金利の変動幅を±0.25％～±0.5％程度に拡大する】事を発表しました。

ここでいう長期金利とは、金融機関が1年以上のお金を貸すときに適用する金利の事です。

変動幅の拡大で何が変わるの？

長期金利の代表的な指標になっているのは【10年国債】と呼ばれる債権の金利の事で、日銀の金融緩和策の一つとして、10年国債の金利が0％程度で推移するようにコントロールしています。

ただし、これは金利が0％になるようにするわけでは無く±0.25％の変動を許容するとしていました。

それが今回の決定で、許容範囲が±0.5％へ拡大されています。

これにより金利の上限が0.25％から0.5％へ引き上げられたので、これが事実上の利上げとみなされたわけです。

実際に発表後の10年国債の金利は以下のような変動を見せています。

住宅ローンへの影響は？

金利上昇の可能性があります

住宅ローンの金利には以下の2種類が存在します。

変動金利：定期的に金利が見直される

固定金利：借入から一定期間は金利が変わらない

利用者のうち70％程度は変動金利を選択しているようですが、

これは固定金利に比べ変動金利の方が比較的金利が低いのが要因のようです。

それぞれの金利への影響をみてみましょう。

変動金利への影響

結論から言って変動金利に関しては急上昇することは考えにくいかと思われます。

理由については以下が挙げられます。

①　変動金利の基準

住宅ローンの変動金利は短期金利を元に決定している為、基本的に長期金利の影響は受けづらい

短期金利とは日本銀行が決定する政策金利の影響を強く受けます。

2022年12月の発表においても、長期金利の変動幅は拡大しつつも、政策金利は引き続き-0.1％に抑える【マイナス金利政策】が継続されることが決まっています。

政策金利は2％の物価目標が達成されない限り引き上げる可能性は低いので、当面は上昇する事が無いでしょう。

②　金融機関競争の激化

住宅ローンの金利は【基準金利-優遇金利】で決定されます。

住宅ローンの金利が昨今の様に下がり続けたのは金融機関の顧客獲得競争が激化し、優遇金利が徐々に増加していることが大きな要因となります。

多くの金融機関は貸出先が不足しています。

そこそこの金額を長期で貸し付けることが出来、尚且つ万が一の場合の担保も確保できる住宅ローンは何としても実行したい融資の一つです。

一度住宅ローンを利用した方でも他行から借換のセールスがくることも少なくないでしょう。

借換についてはこちらも参考にしてみてください。

こんな簡単に●百万円も得しちゃう！？　住宅ローン活用法　借換で節約

住宅ローンの借換で数百万円の節約に！住宅を購入する人は必ずと言って良い程使用しているのが住宅ローンですが、この住宅ローンを完済まで一箇所の金融機関で借り続けていませんか？実はこの住宅ローン、他の金融機関へ借り換えることで数百万円の節約が可能...

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2021.11.29

借換って何？　私も使える？　注意点は？　住宅ローンのお悩み一発解決！　

借換ってぶっちゃけ何なの？といった疑問にお答えします。メリットと注意点をゆっくりと理解していきましょう！

misojinomisogi.com

2022.03.29

優遇金利については住宅ローンの返済途中で見直されることはありません。

上記の様に変動金利は金利引き下げによる顧客獲得競争が激化していますので、政策金利が見直されたとしても、然程影響は無いものと考えられます。

固定金利への影響

固定金利への影響は大きいことが予想されます。

以下がその理由となります。

①　固定金利の基準

住宅ローンの固定金利は長期金利を元に決定しています。

その為日本銀行が長期金利の変動幅を拡大したことで2023年1月以降多くの金融機関で固定金利が引き上げられました。

今回の変動幅見直しは諸外国との金利差が開いたことが要因です。

今後も諸外国の金利上昇傾向が続くと、長期金利の変動幅を再度見直すことで固定金利がさらに上昇する可能性もあり得ます。

②　固定金利の変動に注意

長期金利の引き上げと共に今後固定金利が段階的に増加する恐れが強いと思われます。

また、10年国債は金融商品であるため、投資家の影響を受けやすく、今後の予測を立てることが困難であることも要注意です。

金利が上がる場合どうすればいいのか？

金利が急上昇する可能性はかなり低いものの、今後緩やかに金利が上昇する可能性はあります。

ここでは金利上昇に備えた対策について紹介します。

①　家計の支出を見直す

最も単純ですが最も効果的なのが家計の見直しです。

家計の見直しにより月々の支出を下げることが出来れば、金利が上昇し住宅ローンの総支払額が増加したとしても家計への圧迫を軽減する事が可能です。

特に重要なのは固定費の削減です。

子供が小さく、将来的な不安が無い限り、高額な生命保険は不要です！

私自身、携帯電話を某D社から乗り換えただけで月の支出が10,000円から3,000円程度に大幅減額できました！

多少つながりにくいエリアもありますが概ね問題はありませんよ！

②　繰り上げ返済用の資金を準備する

他の方法よりも資金が必要となりますので少し難しいかもしれませんが、かなり有効な方法です。

当然ながら住宅ローンの残債に対し金利が発生しますので、残債を減らすことで金利上昇分の返済額を減少させようという事です。

③　借換を行う

先にも触れましたが、住宅ローンの借換を行うのはかなり有効な手段です。

ただし、住宅ローンを利用していれば誰でも借換を行う出来るわけでは無いので注意が必要です。

以下におおよその条件および注意点を記載しますので自分が該当するかしっかりと確認しておきましょう。

金利差はもちろん、住宅ローンの残存年数によっても、メリットの幅が大きく異なりますので、一度金融機関に相談するといいでしょう。

また、健康状態によっては既存の団信並みの補償を受けられない可能性もありますので、削減できる金額だけに目がいかないように要注意です！！

まとめ

2023年以降の住宅ローン金利ですが概ね以下の動きが予想されます。

①　変動金利は当面低いままの推移が見込まれる

②　固定金利は上昇傾向が予想されるが、確定的な予想は困難

断言することはできないため、あくまで予想ではありますが、概ねこのような動きが想定されるでしょう。

重要なのは金利が上昇したとしても慌てずに最適な行動をとれる準備をしておくことです。

以下のサイトでもいろいろな相談が可能ですので、自分に合った準備を進めていくようにしましょう！

住宅ローン担当銀行員が事前審査の事前審査を行います 金融機関の事前審査のテーブルに載るのか事前に審査致します | ココナラ

もと銀行員です。銀行員時代に数え切れない程のローン案件に携わった知識や経験を元に、皆様が悩んでいるであろう住宅ローンについてお手伝いできれば幸いです。こちらでは...

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事前にご確認ください

本記事はこちらの続きです。

事前に以下の記事もご確認いただけるとより理解が深まりますので、是非一読ください！

小難しい契約書を簡単解説！　金消契約書(住宅ローン①)

絶対読むべきなのに、絶対に読みたくない契約書！簡単に解説します！契約前に各項目の内容をしっかりと把握しておきましょう！

misojinomisogi.com

2022.07.29

この記事を読めばこんなメリットが！

今回は変動金利の条項を解説！

今回解説するのはこちら！

③に記載されている規定です。

前回解説したのとは比較にならないくらい、読みたくないですよね。

ぶっちゃけ住宅ローンの担当者も、この項目は面倒なのでほとんど説明することはありません。

おそらく大半のケースで「お時間があるときに確認しておいてくださいね～」と言われて説明が終了しているのではないでしょうか？

そして後から確認することなどなく、二度と目にすることはない・・・

そうですね？

お任せください。

この記事を最後まで見ていただければ重要項目は抑えられるようにします。

規定とは？

まずはそもそも規定とは何か？

規定とは「物事を一定の形に定めること。また、その定めた内容。きまり」「法令の条文として定めること。また、法令の個々の条文」という意味です。

つまり今回のケースでは【住宅ローンについて定めた内容、きまり】となります。

このきまりを正しく理解していなければ、知らず知らずのうちに規定違反をしてしまい、住宅ローンの即時全額返済を求められる・・・なんてこともあるかもしれません。

もちろんその場合は規定をしっかり確認せずに印鑑を押し、後程の確認も怠った皆さんが悪く、法的に対抗することはかなり困難です。

面倒とは思いますが、自分を守るためにもぜひ内容をしっかりと理解してローン利用を行いましょう！

①　変動金利　(　借入利率の変更　/　借入利率の見直し及び変更日　）

変動金利については記載が多いので分割します。

こちらは以下の記載についてです。

詳細は上をご覧ください。

内容についての翻訳は以下の通りです。

【基準金利】を定める指針をプライムレートとよびます。

以下がプライムレートの説明を載せますが、ぶっちゃけそこまで知らなくても大丈夫です(笑)

プライムレートとは、銀行が優良企業に対して融資を行う際の優遇金利のことを言い、このプライムレートの変動に影響を与えているのが、日本銀行が決める政策金利です。

日本銀行は、輸出入の状況、工作機械受注の動向や在庫状況、企業の設備投資額など、日本全体の景気動向を見ながら政策金利を決めています。

住宅ローンの変動動向は、日本銀行の政策金利によって決まるため、景気が良くなると金利は上がり、後退すると下がります

住宅ローンの変動金利は世の中の様々な情勢によって上下している(変動している)と考えてもらえば大丈夫です。

将来的に金利が上がる、下がるという考えは色々ありますが、過去のデータから見ても明日いきなり1％上昇するなどといった大きな動きは考えずらく、あったとしても０．０1％上下するなど微小な動きかと考えます。

なので、極端にニュースなどの情報を鵜呑みにせずしっかりと情報を精査しましょうね！

この項目については以下の2点を抑えておきましょう。

①　変動金利は４月と10月に見直しされる可能性がある。

②　金利が変更された場合金融機関から通知(書類)がくる。

変動金利を選択している方は金融機関から文書が届いた場合、必ず内容を確認することを忘れないでください！

①　変動金利　(　元利金返済の変更　/　未払利息の取扱　/　最終約定返済の取扱　/　固定型・長プラ変動型への変更　）

変動金利についての残り4項目の解説です。

毎月返済額は元金(返済部分)と利息の合算です。

これを元利金(元金と利息)と呼ぶのですが、今回の規定①では返済期間中に金利が変更になったとしても5年は返済額を据え置くとしている物になります。

つまり、毎月返済額を10万円で設定した場合、２年後に金利が2倍になったとしても後3年経過するまでは毎月返済額が変化しないということです。

さらに②の規定では【新返済額は旧返済額の1.25倍を上限とする】としていますので

、毎月返済額が10万円であれば、どれほど金利が上昇したとしても１２万５千円までしか上昇しないということです。

たまに、現在の金利0.5％から10倍の5％に変更した場合、返済ができなくなり破産するしか無い等といった極端な意見を耳にすることもありますが、このようにしっかりと規定を確認していただければ、変更後の返済額に上限が設けられている為、そのような心配は不要だということがお解りいただけますね。

一方、毎月返済額が厳しいというのはまた別の問題ですので、その際は金融機関にリスケ(返済計画の見直し)を依頼しましょう！！

3で解説しましたが、金利変更が行われたとしても毎月返済額は最大1.25倍が上限となっています。

そのため毎月返済額が極端に増加することはないのですが、支払わなければならない利息は発生しています。

①ではこのように毎月支払で支払わない(支払えない)利息を未払利息として繰り延べるとしています。

繰り延べは延滞ではないので、焦って支払う必要性がないものとなります。

②は毎月返済額の充当順序を記載しています。

数字を使うとわかりやすいです。

未払利息が2万円、毎月返済額を10万円(元金6万円+金利4万円)とした場合、10万円の返済内訳は(未払利息2万円+金利4万円+元金４万円)となります。

延滞ではないので遅延損害金などは発生しませんが、未払利息の支払いが多い分、元金の返済スピードが遅くなるといった影響が出てきます。

③では金利の上下がなかったとしても、未払利息が残っている場合は毎月返済額が変更となる可能性があります。というような内容ですね。

この項目では②をしっかりと把握していることが重要ですね。

毎月返済する元金が減ってしまうということは、つまり返済スケジュールが大幅にずれてしまう(最終返済日に予定より元金が残る)危険性があるのです。

とはいっても金利の上下を止めることはできませんので、それが嫌な方は固定金利を選択するのが一番です。

ここは超重要です！！

4の解説の際に元金の返済スケジュールが大幅にずれる可能性があるとお伝えしましたが、その場合に残ってしまった元金はどうなるのか？

その回答が①。

つまり最終返済日の全額一括返済です。

返済スケジュールのずれが少額なら問題ないでしょうが、金利の上昇が大きかったり、数回発生した場合はかなり高額な元金が残るケースも考えられます。

最終返済日に元金が300万円残っていたとしたら、その300万円も一括返済しなければなりません。

払えますか？無理ですか？

それなら担保である住宅をいただきます。

・・・そんなことを言われる可能性すらありますね。

そこで重要なのが②の期間延長です！

一括返済が困難な場合、金融機関の同意を得れば返済方法、返済期日を変更可能なのです。

こちらの条項を利用すれば一括請求をされることなく月々の支払いを行えば住宅の維持が可能です！

ここでの注意点は最終返済日3か月前までに連絡が必要という点です。

この条項を知らずにいると、最終返済日に全額返済を求められる事も大いにあり得ます！

事前に残債を確認し、事前連絡を行うようにしましょう！！！

ここではローン返済途中で【全期間固定】と【長期プライムレート変動金利】には変更できないと設定しています。

固定金利は全期間への変更はできませんが、3年固定や10年固定などの固定金利の選択は可能です。

あまり理解する必要はありませんが、長期プライムレート変動型とは国債の利回りと同調して金利が上下する金利の事です。通常住宅ローンで利用される短期プライムレートに比べ金利の上下が激しいものとなります。

変動金利条項のポイント

今回はそこそこの量がありましたが、然程難しい内容ではありませんでしたね。

以下にポイントを載せておくのでこれだけは覚えておきましょう！

絶対に覚えておくべきことは④と⑤です。

変動金利利用中に万が一大きな金利上昇が起こった場合は、最終返済日の3か月までに金融機関に相談することを忘れないでください！

まだまだ解説する文面は多いのですが、量が多くなってしまうので別記事で解説します。

こちらも併せてご確認ください！

金消契約書とは？

今回は金消契約書に関してわかりやすく解説していきます。

金消契約書とは正式名称を【金銭消費貸借契約証書】と言い、おおむね以下のような書類を指します。

こちらはネットから拾ってきた【横浜信用金庫】さんの

住宅ローン契約書です。

こちらを少し拡大してみてみると・・・

住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約証書)

と記載されていますね。

つまり金銭消費貸借契約証書＝ローン契約書のことです。

金融機関ではローン契約のことを金消と呼称することが多いので、

手続きの際に金消という単語が出てきたらローン契約書の事だと考えて大丈夫です。

ローン契約書＝金消ということはご理解いただけたと思います。

つまり、この金消の中に今回皆さんが利用するローンのすべてが詰まっているわけです。

これをすべて理解すればローンで困ることはありません。

契約する際には以下のページの隅々までしっかりと確認しておきましょうね！

・・・

わかります。見たくもないでしょう？

お任せください、要点ごとにしっかり解説しましょう！

最後までしっかり見て行ってくださいね！

項目分け

契約書3枚を以下のブロックに分け解説していきます。

自分に必要な部分を見極め、ご活用していただければ幸いです。

かなり長くなるので本記事では1枚目に重点を置いて解説します！

①　契約書　署名部分

①は主に債務者や連帯保証人などの情報を記載する箇所となります。

更に以下の区分けを行い個別に解説いたします。

Aに関しては金融機関が使用する部分ですので、特段記入する部分はありません。

余談ですが右上にあるCIF(シフ)というのは金融機関が顧客ごとに振っている仕分け番号です。

顧客一人につき一つのCIFが設定されており、すべての金融機関取引(預金、ローン、運用など)を一元管理しています。

これにより金融機関は顧客の取引の厚さをすぐに確認することが可能です。

Bは契約に必要な印紙です。

印紙税額は以下のように借入金額によって決まっていますので、各自借入額に応じて郵便局などで購入する必要があります。

今回のような金消契約ですと【3消費貸借に関する契約書】が該当します。

多くのケースで【1,000万円～5,000万円以下⇒1万円】が該当するでしょう。

Cは債務者の情報を記入する箇所です。

債務者＝借主となります。

単独債務(借主1名)であれば1名の署名。

連帯債務(借主2名)であれば2名の署名が必要となります。

連帯債務者になれるのは主に配偶者、親族などです。

連帯保証人も主に配偶者や親族となります。

連帯債務者とは【債務者と連帯して債務を負うもの】

つまりは2名の連名で借入する借金ということです。

住宅の持ち分によって債務の割合を分けるケースが一般的ですが、住宅ローンの場合は夫婦で50％50％とするケースが多いです。

注意点としては以下があげられます。

①住宅ローンの金額によって住宅控除のメリットが増減する。

②団信保険で弁済(借入金がチャラになる)できるのは持ち分のみ

連帯保証人とは【債務者に連帯して責任を負う保証人です】

文字通り債務者と同等の責任を負うことになりますので注意が必要です。

特に注意が必要なのは抗弁権が無い。

簡単に言えば【金融機関へ債務者に請求するよう要求する権利】がないという点です。

債務者が延滞した場合、理由に関係なく請求されたら支払わなければなりません。

ドラマなどで見る友人の保証人になってしまったせいで借金を負ってしまったというのはこのケースです。

連帯債務は当然ですが、連帯保証人も内容をしっかり把握しなければ、気づかずに面倒ごとに巻き込まれる事も起こりえますので十分注意してくださいね！

詳しくはこちらの記事も確認してみてください。

ゆっくり勉強会　ローン　専門用語解説

住宅ローンを利用する時に聞くことの多い専門用語を解説します。ローンを利用する前に、まずは用語の意味を確りと確認しましょう。

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2022.03.02

②　借入要綱(借入条件)

こちらは実際に利用する住宅ローンの内容について記載されている部分です。

以下3つに分割して解説します。

Aは一番基本的な借入内容を明記した部分です。

1.借入金額　⇒　ローンを申し込んだ金額。

2.内訳(毎月返済の部分)　⇒　毎月支払額分

3.内訳(半年ごとの増額返済部分)　⇒　ボーナス時の支払増額分

4.資金使途　⇒　ローンの使い道(住宅ローン＝居住物件購入、自動車ローン＝車の購入など）

5.利率　⇒　今回借入するローンの金利となり、毎月残債にこの金利をかけたものが支払利息となります。

6.最終返済日　⇒　ローンの完済日となります

以下が本項目の注意点です

1.ボーナス併用を利用した場合、ボーナス月の支払額は【2.毎月支払額+3.ボーナス増額分】

2.資金使途に合致しない場合、ローンの規約違反となり全額返済が必要

3.毎月の利息は【前月末残高×金利(年利)÷12】で計算

特に1.ボーナス月の支払額を3.ボーナス増額分だけだと勘違いするケースが多いので注意が必要です。

2に関しては住宅ローンを利用しているにもかかわらず、引っ越しなどで居住していないときに他人に貸し出す事も違反となります。

知らずに行っていたり、そもそも違反だと知らないケースが混在しますが基本的に違法です。

全額返済を迫られた場合、拒否することはできないので要注意です！！

Bはローンの返済方法に関しての記載箇所です。

1.元利金返済額　⇒　毎月返済額とボーナス月の増額分を記載しています。

2.第一回返済日　⇒　ローン返済の開始日です。一般的には借入翌月が指定される事が多いです。

3.2回以降返済日　⇒　毎月のローン返済日です。任意の日を設定することが可能で、ボーナス月も同時に設定します。

中間の文面は後述しますので一番下の口座情報に飛びます。

4.返済預金用口座　⇒　借入先金融機関で開設している口座が引落(返済用)口座となります。借主の名義以外は使用できません。

注意点ですが

①毎月返済日を設定する際には、返済日が休日の場合の取り扱いについて確認しておきましょう。

金融機関によって、翌営業日に処理【返済日(土曜)⇒処理日(月曜)】するか、前営業日に処理【返済日(土曜)⇒処理日(金曜)】するかが異なります。

②ボーナス月が返済期間内で変更となる(ボーナス6月.12月⇒1月.7月)場合は金融機関に相談すれば契約内容の変更が可能なことがあります。

万が一延滞すると後々面倒なことになりますので、そのような場合は真っ先に金融機関に相談しましょう！

真ん中の文章ですが長いので、要約致します

①　⇒　ローンの返済を元利均等(元金と利息を合わせた金額を常に一定にして支払う方法）で行うということ。

②

・利息は毎月返済日に前月の分を支払(6月返済時は5月分の金利を支払い)となります。

・金利計算は【前月末残高×金利(年利)÷12】で計算

・ボーナス分の金利は【ボーナス分残高×金利(年利)÷2】で計算

・第1回返済の利息だけは計算式が異なるので、返済額が多少前後する事があります

・据え置き期間を設けた場合は、据え置き期間は利息のみの返済です

・最終支払額は利息計算の端数処理で若干上下する可能性があります。

③　ボーナス返済日には毎月返済額+ボーナス月増額分を合わせた金額を返済することとなります

③のボーナス払いの注意点はAでも解説した通りです。

①の支払方法については以下も参考にしてみてください。

ゆっくり勉強会　ローン　専門用語解説

住宅ローンを利用する時に聞くことの多い専門用語を解説します。ローンを利用する前に、まずは用語の意味を確りと確認しましょう。

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2022.03.02

Cの解説はこちらです。

1.損害金　⇒　延滞をしてしまった場合は【元金×14％÷延滞日数】の損害金を請求します

2(1).手数料　⇒　ローンに関わる手数料を請求された場合、遅滞なく支払うこと。

2(2).手数料　⇒　後述する規約により繰り上げ返済時には所定の手数料が発生します。

3.団体信用生命保険　⇒　以下の団体信用生命保険を担保とします。

4.保証　⇒　保証会社の有無

本項目の注意点は

①延滞を行った場合、信用情報に傷がつき更に損害金も発生するので厳禁です。返済が困難な場合は早めに金融機関に相談することで対応可能な場合もあります！

②繰り上げ返済時の手数料は金融機関によって無料なケースもあります。場合によっては金融機関発行のクレジットカード作成などの条件が付く場合もあります。事前にしっかりと確認しておきましょう。

まとめ

最後に特に重要な部分を簡単におさらいしましょう。

本記事では金消の基本的な内容を重点的に解説しました。

ここに記載されている内容であれば、契約時に説明されることが殆どかとは思いますが、知っておいて損はないかと思われます。

次回以降は皆さんが絶対に読むべきですが、絶対に読みたくないであろう箇所を出来るだけ簡単に解説していきますので楽しみにしていてください！

まだまだ続くんじゃ！

契約書の規定をプロが簡単翻訳　読まなきゃいけない金消契約書(住宅ローン②)

この記事では住宅ローン契約書の規定を解説しています！知らなかったでは済まされない！自分を家族を守るためにもしっかりと確認しておきましょう！

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2022.08.04