この記事でわかること

住宅を購入する際はほぼすべての方が利用する住宅ローン。

この住宅ローンですが、実際に住宅購入を検討する際に初めて内容を知る方も少なくないのではないでしょうか？

自分がどの程度借り入れできるかわからない・・・

どこで借入すればいいのかわからない・・・

何となく契約しちゃったけど、細かい仕組みがよくわからない・・・

ほとんどの人が手探りで勉強していくこの住宅ローン。

大きいお金が動く割にはしっかりと内容を把握している人が少ないのが実情です。

この記事では住宅ローンの利用を検討するうえで、特に抑えておくべき重要な項目の解説と、よくある疑問への回答を行っていきます。

今後住宅ローンを検討する方はもちろん、今住宅ローンを利用している人にも役に立つ情報を紹介していきますので、ぜひ最後までご覧ください！

住宅ローンを利用する前にしっかりと確認しておくべき項目

住宅ローンを考えるうえで、細かい内容などよりも前にしっかりと確認しておくべき項目がいくつか存在します。

どれも当たり前の項目ではありますが、後々後悔しないようここで確りと確認しておきましょう！

至極当然のことではありますが、実際にローンを利用する人の中でもこれをしっかりと行っていない人の多いこと多いこと・・・

ローンというものは当然ですが借りて終わりではなく返さなくてはなりません！

将来的に返済が滞って家を手放さなくてはならない・・・なんてことにならないように、しっかりと自分の現状を把握しておきましょう！

最低限以下の項目を把握しておくとローン審査に役立ちます！

この中でも⑤の信用情報に関しては即座にリカバリーすることはほぼ不可能ですので、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

経験上、ローンに落ちるケースで特に多いのが⑤と⑥です。

⑥に関しては金融機関によっては団体信用生命保険に加入しなくとも住宅ローンを利用できるケースもありますが、かなり金利が上がってしまうのであまりお勧めはできません。

以降では各項目について少し細かく解説していきます。

項目を確認することでわかること

①　住宅ローンの審査に通過できるかがわかる

住宅ローンは当然ながら毎月の収入から決められた返済額を返済することが必要となりますので、住宅ローンの借入金額はおのずと毎月の返済額を考慮して決定されます。

住宅ローンの借入可否を決定する際に用いられるのが【返済比率】という数値です。

これはざっくり言えば年収の何割を返済に充てているかという数値であり、金融機関ではおおむね40％以下が住宅ローン借入限度のボーダーとされています。

※返済比率が40％以下でも他の条件で審査落ちとなる可能性がありますのでご注意ください。

返済比率は【返済比率＝年間返済額÷年収】の式で算出可能です。

例えば

①　年収400万円の方で年間返済額が80万円あったとします、この場合の返済比率は・・・

80万円÷400万円＝20％となりますので、まだまだ返済の余力があると判断できますね。　⇒　審査通過

②　同じく年収400万円の方で年間返済額200万円だったとするとどうでしょう？

200万円÷400万円＝50％となり、返済額が多すぎて新規借り入れは困難と判断されてしまいます。　⇒　審査落ち

☟の①③を把握することで自分の返済比率を算出することが可能です。

②　借入可能額がわかる

①で述べたように住宅ローンの可否を決める指標として【返済比率】が存在します。

この返済比率が40％以下であれば審査通過の可能性が上がるということは、この40％となる金額が借入限度額といえます。

住宅ローンの借り入れ年数で多いのは35年となりますのでこれをベースに考えると・・・

年収400万円の方が返済比率40％となるのは年間返済金額が160万円の場合となりますので、これが35年と考えれば借入限度額は5600万円となりますね。

※400万円×40％＝160万円　160万円×35＝5,600万円

これはあくまでも金利や諸経費を考慮しない場合の数値となりますので、現実的にはここからもう少し少ない金額5,000万円程度が限度額となるかと思います。

とはいってもこれはあくまでも審査でボーダーになる数値であり、実際に返済が問題なく行える金額ではないことに注意が必要です。

5,600万円の借入の場合ですと毎月返済額は13～14万円です。

これが35年続くとなるとどうでしょう？

ただでさえ徐々に物価が上昇している昨今、この返済額を35年継続するだけでもかなりキツイと思いますし、今後子供が生まれるとさらに生活を圧迫してしまう懸念が残りますね・・・

個人的にはこの返済比率は最低でも25％以下に収めるのが望ましいと考えておりますので、年収400万円の方であれば3,500万円程度がお勧めの借入限度額となります。

毎月返済額は8～9万ですので、多少は生活資金の余力が残るのではないでしょうか？

※400万円×25％＝100万円　　100万円×35年＝3,500万円

③　借入後の予想が立てられる

自分の経済状況をしっかりと把握し、住宅ローンの借入額、毎月の返済額のおおよその予想を立てることで、今後30年以上続くであろう返済期間についてある程度の計画を立てることができます。

前項では年収400万円の方のケースを紹介しました☟

どちらも金利を考慮せず、借入年数を35年と設定したシミュレーションではありますが、いかがでしょうか？

特に何も考えずに銀行に言われるがままローンを組んでしまうとかなりの高確率でケース①に近いローンを組むことになるかと思います。

自分の年収でこんなに借入できるなら、折角だしMAXまで借り入れちゃおう！・・・なんてケースはとても多いです。

そして何も考えずに借りてしまったため毎月の返済が徐々に苦しくなり、最終的には延滞、返済不履行、自宅売却といった最悪のケースとなる場合もあります。

そんなことになる訳ない！

銀行員ならそんなヤバい契約結ばせるわけない！

・・・そんな風に考える人も多いかもしれませんが、彼らも所詮サラリーマンです。

残念ながらノルマをこなすために最大限の金額を貸すのはよくあることなのです。

だからこそ、ローンを利用する前にしっかりと自分の状況を把握しておくことで、無理のない②のケースに近いを選択できるよう、準備しておくことが重要です！

各項目の確認方法

ここでは先に説明した各項目を簡単に調べる方法を解説いたします！

今まで調べたこともない項目も多いかもしれませんが、ほとんどの項目は簡単に調べることが可能です。

☟を参考にしていただき、時間に余裕のある時にでも確認してみましょう！

よくある質問

ここまでで住宅ローン利用前に最低限行うべき行動はなんとなくわかって頂けたかと思います。

ここからは、実際にローン審査を申し込む方から受ける質問で特に多いものをQ&A形式で紹介しますので、参考にしていただけると幸いです。

①　自分でいくらぐらい借りれるの？

これ物凄くざっくりとした質問で困るのですが、とても多い質問です・・・

この記事を読んでいただけた皆さんであればおおよそ予想つくかもしれませんが、借入限度額は人それぞれなので

A

年収と既存の借り入れ状況によって大きく異なります。ケースバイケースですが返済比率30％前後になるように考えるとおおよその金額が解ると思います。

ふわっとした回答ですが、ふわっとした質問ですとこのように回答もふわっとしてしまいます・・・

②　ローン審査を出す前にやっておくことはありますか？

これも審査前に心配事を無くしたいからか、結構な方から質問されます。

これには明確な答えあり・・・

A

債務があるばあいは債務を完済、もしくは減少させましょう。

使っていないカードローンのカードやクレジットカードを複数枚もっている場合は可能な限り解約し枚数を減らしてください。

こちらとなります。

債務(借金)があるなら完済もしくは減らすというのは何となく思いつくかもしれませんが、使っていないカードの解約はあまり考えないのではないでしょうか？

実はカードローンのカードやクレジットカードのキャッシング枠といったものが多いと審査に大きな影響を与えるのです！

理由はいくつかあったりもするのですが、簡単に言えば【これらの枠を持っているといつでも簡単に新しい借り入れが出来てしまう＝借入後多くなりすぎて返済が滞る危険性がある】と判断されるためです。

詳しくは☟で解説しているので是非ご確認ください！

審査落ち・・・どうする？　プロが教える理由と対策

審査落ちした場合に絶対見ておく記事

misojinomisogi.com

2024.03.13

③　ボーナス併用払いと毎月払いのみのどちらがいいですか？

これも結構多い質問です。

そのひとの経済状況、ボーナスで受け取る金額にもよりますが個人的には・・・

A

毎月返済の金額が無理なく払える範囲であれば、【毎月払い】のみのほうがいいです。

というのもボーナスというのは法的にも支払いが確約されているものではないからです。

今現在ボーナスをもらい続けている人からすれば貰えないわけがないと考えるかもしれませんが、昨今ボーナスの減額や支給停止なんて珍しくもありません。

現在の職場ではボーナスがあったとしても10年後20年後は？もし転職した場合転職先では支給されると断言できますか？

もしボーナスの支給があったとしても金額は？支給月はどうでしょう？

ちょっと考えるだけで問題点が出てきます。

その点毎月支払いのみにしておけば上記の問題点はほぼ関係ないでしょうし、給与支給日が変わったとしても給与が支給されない月はないでしょう(特殊な場合を除いて)。

もちろん毎月の支払額を抑え余裕資金を増やし、効率的な資産形成を行いたいなどのしっかりとした理由があるボーナス併用払い選択であれば決して悪いことだとは思いません。

ここで私が反対するのは【何となく毎月支払い金額を減らしたい】だとか【毎月返済額が厳しいからボーナス併用にして少しでも返済額を減らいしたい】といった後ろ向きな理由でボーナス併用を選択することです。

後ろ向きな理由でボーナス併用を選択するのであればそもそも身の丈に合っていない借入ですので借入金額を下げるべきだと考えます！

※これは個人的な意見であり、ボーナスが極端に多い特殊な職種の方を除くケースでのお話です。あくまで参考までに・・・

④　団体信用生命保険ってどれを選べばいいですか？

これも各ご家庭によるかと。

医療保険や生命保険を重視するご家庭であれば手厚くするといいかと思います。

国民健康保険や社会保険以外は不要と考えるのであれば最低限でもいいでしょう。

A

ご自分が今後の健康状態にどれくらい不安があるかで検討するといいかと思います。

ただし、保証が大きくなれば大きくなるほど借入金利も上昇するのでご注意ください。

一般的に住宅ローンの団体信用生命保険料はローン金利に含まれています。

そのため補償内容を充実させればさせるほど金利が上昇してしまい、返済額が増加することとなります。

最低でも三大疾病(死亡・がん・脳卒中/心筋梗塞)は保証されるものに加入すべきでしょうが、それ以上の保証(就労不能保証など)は各個人の判断によるかと思います。

⑤　団体信用生命保険に入ったから別に入ってる生命保険は解約しちゃっていいよね？

これ本気でそう考える人が多く、かなり危険です！

団体信用生命保険は死亡時に住宅ローンの残高が0になると認識されている方がほとんどだと思いますが、この認識に間違いはありません。

ただし、重要なのは住宅ローンの残高のみ保証されるという点です。

A

団体信用生命保険は万が一の際に遺族が家に住み続けるために住宅ローンを完済させるための保険です。

遺族の生活は全く保障できませんので、遺族の生活費等を考慮するのであれば生命保険を解約してはいけません！

あくまでも団体信用生命保険は住宅ローン完済のための保険です。

遺族の生活をサポートするための生命保険とは完全に意味合いが違いますので、生命保険という名前で勘違いしないよう重々注意してください！

最後に

以上が住宅ローン利用前に確実に抑えておくべき項目とよくある質問への回答となります。

人生における買い物の中でほぼ確実に最高額となる家。

その代金を借りる住宅ローンはとても重要です。

後から公開すると取り返しのつかないことになりますので、事前に抑えておくべきポイントはしっかりと把握しておきましょう！

実際の契約書を見てみよう！

早速ですがネットで適当に拾ってきたJAの申込書を参考に解説していきます。

これは実際にJAで使用している申込書です。

どこの金融機関でも似たり寄ったりの内容ですので、他の金融機関を利用したい方もご安心下さい。

これが事前申込書類の表面です。

左半分は【借入希望者の情報】

右半分は【住宅ローンの希望条件】【資金計画】【担保(購入住宅)情報】となります。

事前審査において特に重要なのは左半分の【借入希望者の情報】となります。

各項目についての詳細及び対策はこちらを参考にしてみて下さい！

プロ監修！！　5分で解るローン対策

5分で解るローン対策！審査の重要項目をまとめて解説！時間が無い人は是非一読下さい！

misojinomisogi.com

2022.06.01

続いてこちらが裏面です。

小難しい文面がびっしりです。

恐らく確りと確認したことは無いでしょう。

事前審査は然程重要な項目は少ないですが、実際の契約書では確り抑えなくてはならない項目も存在しますので、要注意ですよ！

こちらに関しては別記事で解りやすく解説します。

申込書類の詳細解説(ローン種類/金利)

では実際に詳細を確認していきましょう。

①～④に分けて解説していきます。

まずは①の解説です。

図が小さくて解りづらいので各項目を拡大して解説していきます。

先ずは【ローン種類】です。

1～2は購入する物件が新築、中古、借換なのかによって条件も変わりますのでご注意下さい。

4～5はレアケースですので今回は省きます。

(3が存在しないのは誤植でしょうか・・・？)

【お申込区分】に付いては上記とほぼ同じ内容ですね。

5と6は住宅のリフォームの場合に選択する項目です。

続いて右上の金利です。

変動金利か固定金利のどちらを希望するのかを選択します。

実際に契約する時までは変更可能ですので取りあえず直感で選んでしまっても問題ありません。

金利についてはこちらも確認して見て下さい！

住宅ローンの金利について

2種類の金利住宅ローンには大きく分けて2種類の金利が存在します。金利はそれぞれ【固定金利】と【変動金利】と呼ばれ、皆さんが住宅ローンの返済を行う上でとても重要な物となっていますので、ここで確りと仕組みについて学んでいきましょう。固定金利固定...

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2021.11.12

右下の【お申込理由】と【購入理由】はただのアンケート項目ですので、軽い気持ちで記入して頂いて問題ありません。

本項目に関しては裏を読む必要はありません。

必要事項を記入して次に進んで下さい！

申込書類の詳細解説(顧客情報/年収)

ココが審査でも一番重要な項目です。

【個人情報】に関しては当然ながらご自分の情報を正確に記入する必要がありますので、記入漏れやミスの無いよう気をつけて記入して下さい。

プロのアドバイス！！

【JAとの取引状況】という項目は要チェックです！

ここにある項目の量によって以下の違いが発生する可能性があります。

①　各種手数料の免除

②　特別金利の提示

どこの金融機関も取引の厚い顧客を優遇します。

住宅ローンの申込と同時に取引を開始する場合でも有効な場合が多いので、

変更する場合のメリットについては窓口担当者と事前に確認しておくと良いでしょう！

恐らく殆どの方が、この項目の重要性をご理解頂けるかと思います。

各項目で見られるのは大まかに以下の点です。

年間返済額　⇒　既存借入返済がどの程度存在しているのか

年収　⇒　収入がどの程度あるのか

資産　⇒　金融資産の保有状況の確認

プロのアドバイス！！

年間返済額と年収があれば返済比率を算出することが可能です。

審査のボーダーは概ね返済比率35％以下ですので、この時点でそれを越える場合ローンの利用はかなり厳しくなります。

先ずは自分で返済比率を算出してみて下さい！

返済比率(％)＝年間返済額÷年収×100

年収と年間返済額は、審査に重要とされる【返済比率】を算出する為に必要な数値ですので、重要度はかなり高い項目となります。

返済比率等はこちらをご確認下さい。

私はいくら借りられる？頭金はいる？　住宅ローンのお悩み一発解決！　

皆様がかかえているローンの悩みに焦点をあてて、解りやすく詳細に解説しています。

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2022.03.08

申込書類の詳細解説(職業/金融機関取引)

【ご職業】に関しては特に難しいことはありません。

自社のホームページを確認し、正確に入力することを心がけて下さい。

この項目での重要点は【勤続年数】です。

住宅ローンには勤続年数の縛りがある物が多いので、勤続年数が不足している場合はこの時点で審査に引っかかってしまうので注意が必要です。

プロのアドバイス！！

たまに【上場企業】や【大企業】だと審査に通過しやすいのか？

といった質問を受けますが、ほぼ関係無いと考えて良いです。

今にも倒産しそうな企業や、個人事業主と比較すれば通過しやすいと言えるかもしれませんが、

一般的な中小企業と比較するとそれ程審査に影響はありません。

この項目は顧客の資産状況を把握する為に記入を求める部分となります。

各項目での確認点は以下の通りです。

①取引金融機関　⇒　どこの金融機関の取引が厚いのか

②預貯金　⇒　現預金(流動資産)をどの程度保有しているのか

③借入種類　⇒　どの程度債務を保有しているのか

④当初借入額　⇒　どの程度借り入れしたのか

⑤現在お借入残高　⇒　現在の債務残高の確認

⑥借入時期　⇒　いつ借入を行ったのか

⑦借入年数　⇒　　何年後に完済するのか

⑧年間返済額　⇒　年収の内返済に充てる金額の確認

プロのアドバイス！！

この項目では以下の点を確認しています。

①　申し込んだ金融機関が一番取引の厚い金融機関か？

⇒　取引が無いのに申込があった＝他で落ちた？と疑われる可能性が高い！？

②　返済比率は許容範囲内(概ね35％以下)か？

⇒　⑦を元に返済比率が算出可能です。最低限のボーダーですのでクリア必須！

③　延滞などの事故は起こしていないか？

⇒　信用情報照会や聞取りを行わなくとも③～⑦で延滞の事実は確実に把握できます。

申込書類の詳細解説(申込内容/資金計画)

こちらは希望する住宅ローンの内容と考える項目となります。

金利に関しては金融機関が設定しているので自分でどうこうできる物ではありません。

従って以下が本項目の重要点となります。

①申込金額

②毎月返済額

③ボーナス併用の有無

④返済方法

⑤借入期間

⑥借入希望日

プロのアドバイス！！

③のボーナス併用には要注意！！！

ボーナスは将来に約束された収入では無いので、いつ0円になるかは解りません。

現に最近でも大手航空会社でもコロナの影響で0円となったケースがありますね。

ボーナス併用することで毎月返済額をぐっと下げることが出来るので、利用を検討する方は数多く居ますが、ボーナス併用をしなければ毎月返済額が厳しいのであればそもそも身の丈に合っていないローンと言わざるを得ません。

耳が痛いかもしれませんが今一度計画の見直しをオススメ致します！！

今回住宅ローンを利用するに辺り、どのような資金計画をたてているのか？を確認する為の項目です。

本借入金＝住宅ローン借入金となります。

借入金＝必要資金となっても特に問題はありませんので、自己資金が乏しい方は見栄を張らずに正直に記入しましょう。

プロのアドバイス！！

個人的な意見ではありますが、住宅控除を利用可能な方は全額借入がオススメです！！！！

現在は超低金利ですので、金利が0.7％以下の住宅ローンはかなり多く存在します。

住宅控除は借入残高の0.7％ですので、金利が0.7％いかであれば実質儲かると言えるのでは無いでしょうか？

私はいくら借りられる？頭金はいる？　住宅ローンのお悩み一発解決！　

皆様がかかえているローンの悩みに焦点をあてて、解りやすく詳細に解説しています。

misojinomisogi.com

2022.03.08

住宅ローンを利用して購入する住居がどの程度の価値を有しているのかを把握する為の項目です。

事前審査の時点ではそれ程詳細な情報を求めないケースが多いようです。

本審査の際にはかなり詳細な情報が必要ですので、事前審査通過の前後で不動産会社等に問い合わせるとその後の流れがスムーズに行くかと思われます。

まとめ

以上が住宅ローン事前審査申込書の記入法と注意点です。

当然ですが各項目毎に抑えておくべきポイントが存在します。

以下にざっくりとまとめますので再確認にご利用下さい。