今現在、若しくは今後住宅ローンで不明なことがある方は是非ご一読下さい！

　借換ってなに？

今回は住宅ローンの借換についての解説だ。

そもそも借換ってどういったものか解るか？

言葉から察するに、現在の借入を他の金融機関に変更するような感じかな？

Exactlyその通りで御座います。

ドヤッ・・・

で、これは何の意味があるんだ？

借換のメリットとは？

一番のメリットとしては、借入金利を低下させることで総支払額の減額が可能になる事だな。

へえ、どれ位変わるんだ？

現在の住宅ローンの金利や、残存年数にもよるが、私が実際に見たケースだと500万円位減額になった人も居たな。

ごひゃ・・・ちょっと借換相談してくる

お前は借りてすら居ないから不可能だ。

まあ、これはかなり稀なケースだから流石にここまでメリットのある人は少ない。

しかしながら、経験上10年以上の年数が残っており、金利が1％以上であれば大なり小なりメリットがあると思うぞ。

借入が無いのは良いことなのに損した気分になる不思議・・・

何かデメリットとかは無いのか？

借換のデメリットとは？

そうだな・・・借換に際して諸費用が発生するのと、多少面倒な手続きが発生する事くらいだな。

手続きは二つの金融機関で書類を書く必要があると言った一般的な作業だ。

諸費用は各種手数料や印紙代なんかだな。司法書士に依頼する業務なんかもあるから少し高くなる。

ケースによって相場は変わるが概ね50～100万程度だと思っていてくれ。

100万円も余裕無いぜ

それも借換する住宅ローンに組み込めるから安心してくれ。

それにより住宅ローンの元金が一時的に増加することにはなるが、さっきいった借換メリットの金額はこの諸経費の増加を加味した上でのメリットなのでそこも心配いらないぞ。

はあ～、聞けば聞く程やらなきゃ損した気分になるな。

なにか注意点とかは無いのか？

借換の注意点！

特に注意する事が3点ある。

以下に簡単にまとめるからよく確認してくれ。

①　延滞してると利用不可能？

まず①だが、借換は延滞歴があるとほぼ利用不可能となるので要注意だ。

借換を受け付ける金融機関も延滞歴があるような人にお金を貸したくないよな。

いくら客の取り合いとは言っても、返済が滞るような人には率先して貸したくない。

寧ろ厄介な客を引き取るような形になるので、金融機関は先ずここをチェックしてくるぞ。

要チェックや！

②　現在利用している金融機関も黙っちゃいない？

次に②既存金融機関への相談だが、これは是非ともオススメする。

ええ～、借換なんて金融機関への裏切りだろ？

裏切り者に対して厳しい制裁とか水かけられたりしそうだから行きたくないんだぜ・・・

ブラック企業じゃ無いんだから・・・

安心しろ、そんな事は起こらないだろう。(全く無いとは言えないが・・・)

①で延滞歴が無い顧客しか借換を行えないと言っただろ？

つまり借換を検討する顧客は、既存金融機関にとってもかなりの優良顧客となるんだ。

そんな優良顧客が自分の所からよその金融機関に取引を移そうとしている。

君ならどうするかね？

両手両足を縛って監禁だな！

お前がやばいやつだと言うことはよく解った。

基本的に借換のメリットは金利を低下させ総支払額を減額させることにある。

そのため、他の金融機関に顧客を取られたくない場合、多くの金融機関が特別金利(防衛金利)というものを出してくる。

これは借換などで顧客を取られる時に顧客を引き留める為の特別金利で、借換のメリットをかなり薄くさせる効果がある。

メリットが減るなら態々面倒な手続きをしたくないぞ。

まさにそれが狙いだ。

そうやって防衛金利をちらつかせることで、顧客の借換への意欲を奪うことが可能なんだ。

実際それで借換を止めた人も数多くいるぞ。

なるほどな～

にしても、ここで聞くまでそんなの全く知らなかったぜ。

金融機関もボランティアじゃ無い。態々自分たちの利息収入が減ることを教えたりはしないさ。

これは知っている人が得をするタイプの情報だ。

まあ、そんな感じで面倒な手続きが無くとも書類一枚書くだけで、借換と同程度のメリットを手に入れることが出来るのがこの方法だ。

ただし、多くの金融機関で一度限りの方法としているケースが多いので、2回目は使えない可能性が高いぞ。

ふむふむ。

ってことは最初は防衛金利を使って、2回目で借換ってのが・・・

おっとそこまでだ。

我々も危険な橋は渡りたくない。あとは皆様の目で確かめて欲しい。

③　団信の保障内容確認してますか？

最後に③の団信だ。

住宅ローンでは団信の保険料を金利に含んでいるケースが多い。

そのため、金利が高い住宅ローンはすべからず悪というわけでは無く、団信がめちゃくちゃ優れているから金利が高くなっているケースもあるんだ。

言われてみれば【死亡時しか使えない団信】と、【がんやら8大疾病やらでも利用できる団信】が同じ保険料(金利)の筈ないよな。

冷静に考えれば当然なんだが、借換の時は金利ばかりに目が行きがちだ。

団信の内容なんて最初の契約時以外でそれ程気にしないという人も多いだろうから、金利を下げることばかりで無く、団信の保証内容がどのくらい変化するのかまで、確りと目を配って欲しい。

いや～これは盲点でしたね。

団信は加入時の健康状態によって利用可能なものと不可能なものがある。

一般的に年をとればとる程健康状態が悪化する傾向があるので、最初に加入した団信と同程度の物には加入できない恐れもある。よくよく確認しておくんだぞ。

まとめ

今回は最近問い合わせの多い借換についての解説だったな。

最近は金融機関間での顧客の取り合いもあってか、借換について耳にすることが増えてきた。

また、多くのケースで顧客のメリットが発生するので、中々デメリットや注意点には目が届いていないケースも多い。

借換について検討する場合は、この記事で事前に勉強してくれると嬉しい。

いや～今回も中々目から鰓な事例が多かったですね。

鱗だな。

最後に簡単にまとめるので、最終確認の時にでも活用してくれ。

住宅ローンの借換で数百万円の節約に！

住宅を購入する人は必ずと言って良い程使用しているのが住宅ローンですが、この住宅ローンを完済まで一箇所の金融機関で借り続けていませんか？

実はこの住宅ローン、他の金融機関へ借り換えることで数百万円の節約が可能です！

この記事では効率的な住宅ローンの活用方法として、住宅ローンの借換についてご説明します。

住宅ローンの借換とは？

住宅ローンの借換とは読んで字のごとく、住宅ローンを別の金融機関で借り換える行為のことを言います。

例えばA銀行で住宅ローンを利用している顧客が、数年後にB銀行で住宅ローンを組み、B銀行から得た住宅ローンの資金でA銀行の住宅ローンを完済するといったものになります。

借換のメリット

大変な思いをして申し込んだ住宅ローンの手続きをもう一度やるなんて面倒だし、なんでわざわざ別の銀行で申込をしないといけないんだろう？と思うかもしれませんが、借換には大きなメリットがあります。

①住宅ローンの条件見直しが出来る

住宅ローンとは当初の返済計画を完済まで続ける事が重要である為、基本的に見直し(リスケジュール)する事を金融機関が嫌がりますが、借換を行った場合別の金融機関で住宅ローンを組み直すことが出来ますので、必然的に住宅ローンの返済計画を見直すことが出来ます。

ボーナス併用での返済を中止、毎月の返済額を変更、繰り上げ返済を行う事で完済年数を短縮する等も可能ですので現在の生活状況に合った変更をすることが出来るのは大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、殆どの場合返済年数を延長することは出来ませんのでご注意下さい。

②　金利を下げることが出来る

多くの金融機関は、住宅ローンの初回申込時の金利をかなり低く設定しています。最近ではネット銀行等でも3年固定で0.5％等の低金利で貸出を行っています。この0.5％の金利はかなり魅力的ですがここで気をつけなければならないのは3年固定である点です。

多くの金融機関では、初回の固定金利期間が終了するとそれ以降はおおよそ1～2％程度の変動金利へ変更されます。

ここでのポイントは、固定金利が終了した頃合いを見計らって他の金融機関で住宅ローン借換を行うことで、低金利での借入を続けることが出来るという点です。

住宅ローンの支払い金利はどれくらい？

先ずは住宅ローンの利息がどの程度発生しているのかを把握する為に、実際のケースを元に利息の支払総額を算出してみます。

ここでは住宅ローンの条件を以下の通り設定します。

住宅ローン借入期間　25年

毎月返済額　10万円

借入金利　3年固定0.5％　固定期間終了後金利　2％

この条件で住宅ローンの返済を行った場合、固定期間が終了する3年後には【A】、4年後から完済までの期間は【B】の様に推移します。

※見やすいように端数は除外しておりますので、実際の数値と多少齟齬が発生致します。

A　借入から3年経過後までの推移

住宅ローン残高　30,000,000円　⇒　26,400,000円

住宅ローン金利　0.5％　⇒　2％(固定金利終了)

支払利息総額 　424,000円

B　4年目から完済までの推移

住宅ローン残高　26,400,000円　⇒　0円　完済

住宅ローン金利　2％

支払利息総額 　6,254,000円　(4年目以降の支払額　5,830,000円)

上記のケースでは完済まで借入を継続した場合、 支払利息総額 は625万円にも上ります。

住宅ローンは低金利である事が多いので利息の増額を気にすることは少ないでしょうが、実際にはこんなに高額な利息を支払っているのです。

借換の節約効果はどれ位？

ではここで【A】の時点で借換を行った場合、どの程度節約できるのかを検証していきましょう。

ここでは4年目の時点で借換を実施し、新しい住宅ローンでは金利が5年間0.7％、6年目以降が1.5％と変化することとします。

また、住宅ローンの借換に先立ち、諸経費60万円が発生したと仮定します。

その為【A】の時点で以下の通り条件が変更となります。

A　借入から3年経過し借換

住宅ローン残高　30,000,000円　⇒　27,000,000円(+諸経費60万円)

住宅ローン金利　0.5％　⇒　0.7％(金利変更)

支払利息総額 　424,000円(変更無し)

諸経費発生により若干住宅ローンの残高が増加しましたが、4年目以降の金利が大きく下がりました。

このまま5年固定金利が終了する8年経過まで見ていきましょう。

C　5年固定終了後(住宅ローン8年経過)

住宅ローン残高　27,000,000円　⇒　20,400,000円

住宅ローン金利　0.7％　⇒　1.5％(固定金利終了)

支払利息総額 　1,245,000円(借入前の条件では2,770,000円)

如何でしょう？支払利息総額 の部分が半分程度になっているのがおわかり頂けるでしょうか？

ではこのまま完済までの期間で 支払利息総額 が幾らになるか確認してみましょう。

D　9年目から完済まで

住宅ローン残高　20,400,000円　⇒　0円　完済

住宅ローン金利　1.5％

支払利息総額　3,860,000円(借入前の条件では6,254,000円)

借換を行わなかった【B】と借換を行った【D】の支払利息総額を比較すると240万円程の差額が発生していることをおわかり頂けたでしょうか？

以上のように、借換を行うことで金利を数％低下させただけで大きな節約をすることが出来ます。

これは住宅ローンの借入金額が大きく、借入期間が長期に渡るという住宅ローン独自の仕組みによる物ですので

住宅ローン利用の際は金利を甘く見てはいけません。

注意点

大変お得な住宅ローンの借換ですが、利用する為には絶対に守って頂く条件があります。

それが一度も延滞をしていないという点です。

当たり前ですが、一度とは言えローンの返済が滞っているようなリスクのある顧客に金融機関は融資をしたがりません。

一度でも延滞があると100％借換不可能とは言えませんが、延滞歴は無いに越したことはありません。

ローンは必ず返済期日を守って利用するよう心がけて下さい。

また、住宅ローンの借換には団信の変更もつきものです。

団信の種類によって金利追加分も保障内容も様々です。

くれぐれも金利だけを注視せずに、全体を見て借換を行って下さい！

まとめ

①　住宅ローンは借換を積極的に行う

②　借換を利用して返済スケジュールを見直す

③　数％の金利を甘く見ない

④　絶対に延滞しない

⑤　団信の中身も精査する

住宅ローンはその時々にあった選択するだけで、大きなリスクをとる必要も無く、数百万円程度の節約に繋がります。

住宅ローンの借換は確かに面倒な手間も多く、労力もかかりますが、それだけで車一台分のお金が節約できるのであれば安い物だと思わないでしょうか？

住宅ローンの借換は延滞歴の無い優良顧客の特権です。後ろ目たく思う必要も無いのでどんどん活用しましょう！

この記事を見た皆さんがお得に住宅ローンを活用出来ることを期待しています。

こちらの書籍もとても役立ちますのでぜひ一読ください。

これを読めば数百万円の利益があなたの物になる・・・かもしれません！